2014年1月1日-9月19日，67 個重點城市房地產成交面積2.30 億平米，2013 年同期為2.65 億平米，累計同比減13%，降幅繼續收窄，符合前期預期。環比數據方面，2014 年9 月1 日-9 月19 日，67 個重點城市房地產成交面積1719 萬平米，環比8 月同期的960 萬平米，增8.3%。百城價格數據也印證了房價環比持續下降的判斷，在庫存水平依然較高的情況下，開發商大多選擇了以價換量。限購政策松綁后（目前僅剩北上廣深、三亞和珠海未放松限購），地方政府對地產銷售的支持力度有望加大。 今年5 月份以來，央行和地方政府對于按揭貸款的政策調整主要集中在利率成本方面，不過首套房按揭貸款利率的改善并不顯著，主要是銀行經營選擇所致，利率市場化的背景下，銀行面對的剛性成本上升也較快。 我國過去一直支持首套房購買，對于第二套、第三套房采取相對抑制的措施，主要因為過去我國還未完成戶均1 套的目標，隨著住房市場發展，上述目標已經實現，目前市場參與主體超過一半是改善性需求，此時住房信貸政策是具備調整空間的。 目前市場需求的矛盾之一就是按揭成本過高、二套房首付比例過高。允許居民家庭使用更高的購房杠桿（即更低的首付比例），既是順應當前的市場情況（首改再改占比過半），又能平衡銀行對于放貸收益的要求。國際比較來看，我國居民家庭的購房杠桿水平仍處于低位，可提升空間較大。目前包括福建、江西，紹興、杭州等多個省市均鼓勵放寬首套房認定標準，并適當降低首付比例。這將在較大程度上促進改善性需求釋放。 廣發證券認為，地產的投資邏輯需要關注三個方面，第一個是宏觀經濟處于復蘇前期；再者銷售累計同比增速改善；最后是房價環比下降使政策環境相對友好，三者同時滿足則會是地產板塊較好的投資機會。從未來一段時間看，政策處于持續友好期，政策面終將傳導到基本面，帶動基本面復蘇。建議關注萬科A、招商地產和保利地產，成長型房企則重點推薦陽光城、中南建設和泰禾集團，轉型預期關注新湖中寶和冠城大通，主題性機會建議關注珠海板塊。 |
