基礎設施領域公募REITs的正式起步，對當前基建建設有著顛覆性的作用。 智通財經了解到，4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，這一通知標志著境內基礎設施領域公募REITs試點已經正式起步。據悉，中國基礎設施領域REITs的探索由來已久，由于其對基建行業而言有效彌補資金來源，對當前地方政府能有效緩解債務壓力，對資本市場資金投資而言提供一種長期穩定的投資工具，對建筑型企業更有資產結構優化和估值提升的功能，因而此次《通知》出臺各方都是翹首期盼已久。 并且，由于基建投資話題長期存在于資本市場，加上2019年因資金問題基建投資出現低于預期情況，因此二級市場對此領域敏感度并非很高，較多投資者暫時都還秉持著觀望態度，這意味著此次基礎設施領域公募REITs試點起步之后市場資金并非會一蹴而就，而是隨著市場預期階段性變化而改變，所以此時基建領域中長期存在著不少的博弈機會。 政策頻出，基建公募REITs已上日程 基建REITs作為國家鼓勵發展的方向，近幾年來政策推動明顯在加速。智通財經APP了解到，2016年12月26日，發改委與證監會聯合發布《推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》，提出要“共同推動不動產投資信托基金，進一步支持傳統基礎設施項目建設”。之后的2019年6月27日，發改委投資司副司長于中國REITs論壇上發表《中國基礎設施REITs前景》，提到通過發行基礎設施REITs盤活資產，將收回資金用于新的基礎設施補短板項目建設，從而形成良性的投資循環；同年12月17日，證監會公司債券監管部在2019卓越競爭力金融峰會上表示，下一步將繼續會同相關部門，積極推動基建REITs的發行試點工作。 緊接著2020年1月16日證監會召開的2020年系統工作會議中表示要“穩妥推動基礎設施REITs試點”；4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金試點相關工作的通知》，正式啟動基建領域的公募REITs試點工作。 順勢而起，基建公募REITs恰逢其時 當前基建面臨著提經濟和穩就業等多項關鍵性責任，但資金問題卻壓制著基建投資，而有能力解決這一問題的公募REITs則是勢在必行。智通財經APP了解到，當前公共衛生事件對全球經濟影響顯著，尤其是對消費、社零等行業影響較高，加上公共衛生事件國際形勢使得出口具一定不確定性，此時穩經濟、穩就業能力顯著的基建成為重中之重。數據顯示，2019年10萬家建筑企業、從業人數5427萬，建筑業貢獻城鎮單位就業人口占比16%，遠高于批零4.8%、住宿餐飲1.6%、文體娛樂0.8%，近10年建筑業貢獻新增就業1620萬人占比高達33%。如再考慮建筑業上下游產業鏈上的水泥、鋼鐵等行業均是勞動密集型，因此拉動就業更加明顯。 不過具有投資規模大、建設及運營期限長等特點的基建建設，對資金來源、資金運轉要求非常高，2019年就因減費降稅造成地方政府收入下降，專項債用于基建比例和節奏進度較差，再加上如環保跟土地生態紅線制約、PPP調控等問題，基建資金來源明顯弱化，原本市場年初樂觀預期的基建增速有望達到8-10%，但最終全年僅為3.8%。 而基建REITs擁有萬億規模，將彌補基建資金來源、打破當前融資困境。據北大光華管理學院REITs課題組發布的《中國基礎設施REITs創新發展研究》，國內基礎設施存量規模超100萬億，若僅將其中的1%進行證券化，即可撐起一個萬億級規模的基建REITs市場，將彌補資金來源。 同時，推行基建公募REITs于市場各路資金而言，同樣是個好消息。智通財經APP了解到，基建REITs一直是國際通行的優質資產，具有受益穩定、安全性強、流動性高等特點。美國、新加坡等國已成功發行大量基建REITs，從其運營經驗看，具有收益相對穩定、安全性強、流動性高等特點。根據CBRE數據顯示，過去20年全球發達國家以REITs為代表的不動產投資，平均年收益率為9.5%，高于股票的7.6%和債券的5.7%，更何況目前國內擁有大量優質的基建項目。 不過截至到2019年末，我國共發行類REITs產品68只，累計發行金額1402.8億，無論是規模還是數量均相對較小，現階段在境內發行的類REITs產品均為私募發行，不僅投資門檻高，主要還是在場外市場進行交易，退出渠道有限，導致流動性相對較差。本次REITs公募化的實踐，將有望實現產品標準化和流通化，打開其發展空間。 除了為個人投資者提供了一種高分紅、高收益風險比的長期投資工具外，對于機構資金而言，基建公募REITs可推動保險資金、養老資金、社保資金、公募私募基金等投資于優質基礎設施資產，可滿足長期安全性與回報率要求；尤其是險資久期較長、要求現金流及長期收益穩定，基建REITs將優化其資產負債表期限和收益結構。 由此可知，基建公募REITs推行的必要性和可行性都非常高，而反映到二級市場，受益性標的并不少。 市場等待進一步確認，機會不局限于短期 基建公募REITs推行，建筑企業利好將會首當其沖。智通財經APP了解到，前文提及的基建REITs拓寬基建資金來源，將直接利好建筑公司尤其是基建公司新簽提速及在手項目推進提速。同時，由于建筑公司傳統商業模式是為墊資施工及加杠桿，對銀行貸款需求較強，因此資產負債率較高、資產周轉率較低、資金循環效率較低，并且缺少有效的退出渠道。而基建REITs將有效盤活建筑公司存量基建資產，提高資產周轉效率及資金循環效率、降低資產負債率、推動可持續發展，且可改善現金流及ROE。再加上補足了退出機制后，建筑公司將形成良性商業模式閉合循環，業績增強的同時估值水平也有望得到提升。 因此，港股市場中的中國交建（601800）（01800）、中國中鐵（601390）（00390）、中國鐵建（601186）（01186）、中國建筑國際（03311）以及越秀交通基建（01052）等一眾受益個股將長期收益，然而目前由于市場對基建加碼人處于觀望態度，多數資金還在等待REITs推進相關度很高的相關法律法規、資產轉讓政策、稅收政策等信息的進一步確認，因此該類企業股價還未出現較大波動，但綜合當前形勢來看，此類個股當前值博率較高。 產業鏈型利好，中長期博弈機會也不少。智通財經APP了解到，除開直接的基建相關建筑企業收益外，由于本次REITs重點支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點，相關園區運營類公司其融資負債結構有望改善，當前園區開發能力較強的房企也將有望受益。同時，等待REITs確定性盤活大量基礎設施領域內存量資產之后，這部分資產的交付管理將帶動公建領域內物管企業快速發展，因此后續像保利物業（06049）、碧桂園服務（06098）等當前在非住宅物業領域具備較強管理水平的物管企業，同樣有望擴大其管理規模。 |
