十月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整體來看，行業(yè)整體復蘇顯著，投資、銷售、開工、竣工單月增速顯著改善。三道紅線后，房地產(chǎn)行業(yè)整體預期回歸穩(wěn)定，以往加杠桿廣囤地，賺取房價快速上漲的經(jīng)營邏輯徹底打破，房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性弱化而制造業(yè)屬性強化。調(diào)控政策的核心思路在于房住不炒的大背景下，通過促進開發(fā)商開工經(jīng)營效率和質(zhì)量的提升，促進行業(yè)施工，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的增長，讓房地產(chǎn)回歸消費屬性。 從行業(yè)競爭格局來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭優(yōu)勢將從拿地能力，到融資能力，到管控能力過渡。行業(yè)中能夠依靠更好的產(chǎn)品品質(zhì)，更高的經(jīng)營效率，打通銷售回款到拿地到施工到交付的內(nèi)生增長閉環(huán)的過程的優(yōu)質(zhì)龍頭房企能夠持續(xù)跑贏行業(yè)，實現(xiàn)集中度提升。我們認為當前行業(yè)投資邏輯應該淡化政策博弈，回歸經(jīng)營效率，看好頭部龍頭房企萬科、保利；成長型房企中南建設（000961）；關注邊際改善房企：金地集團（600383）、金科股份（000656）及濱江集團（002244）。 [2020-11-11] 萬科A(000002):銷售平穩(wěn)增長,投資審慎穩(wěn)健 事件 公司公告10月銷售及拿地情況,10月實現(xiàn)銷售金額,銷售面積分別為523.1億元,366.0萬方,同比增長20.6％、34.9％。 核心觀點 單月銷售穩(wěn)定增長,繼續(xù)看好全年銷售。公司10月銷售金額523.1億元,同比增長20.6％。公司單月銷售金額有所改善,較上月同比漲幅擴大。1~10月累計銷售金額為5450.7億元,同比增長5.0％。10月銷售面積366.0萬平方米,同比增長34.9％,環(huán)比下跌1.3％,同比增速較高。1~10月累計銷售面積3630.8萬平方米,同比增長8.9％。公司累計銷售同比8月轉(zhuǎn)正后一直保持穩(wěn)定增長,預計年末推盤力度能夠保持,繼續(xù)看好全年的銷售情況。 保持審慎穩(wěn)健投資策略,積極合作拿地權益比有所下降。公司10月新增土儲195.4萬平方米,同比減少61.0％,拿地金額為168.0億元,同比減少18.2％,單月投資強度(拿地金額/銷售金額)為32.1％。1~10月累計新增土儲2076.1萬平方米,同比下降41.5％,1~10月累計拿地金額為1335.6億元,同比下降37.1％。1~10月投資強度24.5％,較去年同期低16.4個百分點。公司投資水平從疫情影響中逐漸恢復,下半年仍保持審慎穩(wěn)健的投資策略,累計投資強度逐步提升至24.5％,位于一二線城市項目占比穩(wěn)定在半數(shù)左右。公司的權益比例環(huán)比保持穩(wěn)定,今年積極合作拿地整體權益占比有所下降,1~10月拿地權益比例為66.6％,較去年同期降低10.3個百分點。 財務預測與投資建議 維持買入評級,維持目標價35.28元。我們預測公司2020-2022年EPS為3.92/4.58/5.34元。可比公司2020年估值為7X,考慮到公司較可比公司積極拓展資管類業(yè)態(tài)的項目,向輕資產(chǎn)化運營,應享有更高估值溢價,我們給予公司2020年30％的估值溢價得到9X估值,對應目標價35.28元。 風險提示 房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預期。利率上升超預期。 [2020-11-16] 保利地產(chǎn)(600048):把握旺季銷售發(fā)力,投資節(jié)奏基本穩(wěn)定-事件點評 事件公司公告10月銷售及拿地情況,10月實現(xiàn)銷售金額,銷售面積分別為553.7億元,412.3萬方,同比增長36.9％、45.7％。 核心觀點:把握旺季銷售持續(xù)發(fā)力,累計實現(xiàn)兩位數(shù)增長。公司10月銷售金額553.7億元,同比增長36.9％,環(huán)比增長10.0％。公司單月銷售金額穩(wěn)定改善,同比維持較高增速。1～10月累計銷售金額為4227.5億元,同比增長9.2％。10月銷售面積412.3萬平方米,同比增長45.7％,環(huán)比增長18.7％,同比漲幅擴大。1～10月累計銷售面積2856.4萬平方米,同比增長10.9％。公司10月銷售繼續(xù)發(fā)力,延續(xù)9月水平持續(xù)向好,全年有望實現(xiàn)5000億元以上銷售規(guī)模。 投資強度邊際放緩,繼續(xù)聚焦一二線。公司10月新增土儲208.1萬平方米,同比增長25.1％,拿地金額為124.7億元,同比增長45.1％,公司拿地節(jié)奏穩(wěn)定,但受銷售大增影響,單月投資強度(拿地金額/銷售金額)環(huán)比下降15.6個百分點至22.5％。1～10月累計新增土儲2070.1萬平方米,同比增長24.6％,累計拿地金額為1438.6億元,同比增長33.0％,累計投資強度34.0％,較去年同期下降6.1個百分點。公司二三季度積極拿地補充了充足儲備,10月投資強度有所下降。新獲取12個項目中8個位于一二線城市,土儲質(zhì)量進一步提升,基本滿足銷售需求。1～10月公司累計拿地權益比例為68.3％,同比降低5.2個百分點,積極合作獲得優(yōu)質(zhì)項目導致公司權益占比略有下降。 財務預測與投資建議維持買入評級,調(diào)整目標價至20.65元(原目標價20.72元)。由于股權激勵帶來的股本變動,我們調(diào)整2020-2022年公司EPS預測為2.95/3.47/3.94元(原預測2.96/3.48/3.95元)。可比公司估值為7X,我們給予公司2020年7X估值,對應目標價20.65元。 風險提示房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預期。利率上升超預期。 [2020-11-11] 中南建設(000961):銷售持續(xù)高增長,把握窗口期積極補倉 事件 公司公告10月銷售及拿地情況,10月實現(xiàn)銷售金額,銷售面積分別為252.3億元,197.9萬方,同比增長44.9％、45.8％。 核心觀點 單月銷售大增,累計實現(xiàn)兩位數(shù)增長。公司10月銷售金額252.3億元,同比增長45.0％,環(huán)比增長6.8％。公司單月銷售金額保持同環(huán)比持續(xù)增長。1~10月累計銷售金額為1683.2億元,同比增長14.2％。10月銷售面積197.9萬平方米,同比增長45.8％,環(huán)比增長9.1％,環(huán)比增速放緩。1~10月累計銷售面積1268.4萬平方米,同比增長9.3％。量價齊升表明公司抓住了窗口期積極銷售,維持了較好的去化率。隨著年末公司推貨力度加強,銷售表現(xiàn)有望持續(xù)向好。 把握土地窗口期補倉,積極合作權益比例有所下降。公司10月新增土儲150.2萬平方米,同比增長122.8％,拿地金額為90.8億元,同比增長209.0％,單月投資強度(拿地金額/銷售金額)為36.1％。1~10月累計新增土儲1197.8萬平方米,同比增長46.4％,累計拿地金額為600.8億元,同比增長34.9％。1~10月投資強度35.7％,較去年全年增長9.6個百分點,投資力度顯著加強。同時,公司積極合作拿地,在分散風險的同時導致權益比例較去年有所下降,1~10月拿地的權益比例為57.4％,較去年全年拿地權益比下降14.6個百分點。 財務預測與投資建議 維持買入評級,維持目標價至13.09元。我們預測公司2020-2022年EPS為1.87/2.41/3.08元。可比公司2020年估值為7X,我們給予公司2020年7X估值,對應目標價13.09元。 風險提示 房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預期。 利率上升超預期。 [2020-11-12] 金地集團(600383):銷售延續(xù)高增速,投資強度顯著提升-事件點評 事件公司公告10月銷售及拿地情況,10月實現(xiàn)銷售金額,銷售面積分別為200.3億元,102.7萬方,同比增長26.8％、18.3％。 核心觀點銷售同比延續(xù)高增長,累計增速超過20％。公司10月銷售金額200.3億元,同比增長26.8％,環(huán)比下跌22.4％。公司單月銷售維持高增長勢態(tài),同比增速較上月提升23.6個百分點,環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負。1～10月累計銷售金額為1900.8億元,同比增長20.6％。10月銷售面積102.7萬平方米,同比增長18.3％。1～10月累計銷售面積926.2萬平方米,同比增長16.2％,環(huán)比增長12.5％。10月除國慶假期影響外,公司推盤數(shù)量較上月環(huán)比減少,導致單月銷售環(huán)比下滑,累計增速超過20％,在同級別公司中位居前列。 投資強度顯著提升,繼續(xù)聚焦一二線城市。公司10月新增土儲184.1萬平方米,同比增長80.5％,拿地金額為107.1億元,同比增長134.5％,單月投資強度(拿地金額/銷售金額)為53.8％。1～10月累計新增土儲861.0萬平方米,同比下降1.0％,1～10月累計拿地金額為649.3億元,同比增長4.3％。公司上半年拿地相對謹慎,下半年抓住窗口期積極布局。1～10月投資強度為35.7％,較去年全年上升9.6個百分點,拿地力度繼續(xù)提升。從城市布局來看,10月新增項目中一二線城市面積占比83.8％,三四線城市面積占比16.2％,體現(xiàn)了公司堅持"深耕廣拓"的布局戰(zhàn)略。 財務預測與投資建議維持買入評級,維持目標價至18.55元。我們預測公司2020-2022年EPS為2.65/3.15/3.62元。可比公司2020年估值為7X,我們給予公司2020年7X估值,對應目標價18.55元。 風險提示房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預期。利率上升超預期。 [2020-11-05] 金科股份(000656):業(yè)績平穩(wěn)增長,銷售表現(xiàn)突出-三季點評 事項:公司公布2020年三季報,前三季度實現(xiàn)營收477.3億元,同比增10.5％,歸母凈利潤44.4億元,同比增11.5％,對應基本EPS為0.83元/股。 平安觀點:業(yè)績平穩(wěn)增長,未結資源仍充足。公司前三季度營收同比增長10.5％,歸母凈利增長11.5％,扣非后歸母凈利潤同比增長0.6％。其中三季度單季受毛利率下滑及少數(shù)股東權益占比上升影響,歸母凈利潤下降40.9％(單季營收增1.9％)。受結算結構影響,前三季度整體毛利率同比降4.9個百分點至25.2％;銷售費用率則同比下滑1.6pct至3.1％,或受益于線上營銷與管理提效。由于銷售金額遠大于同期結算,期末合約負債與預收賬款合計較上年末增長34.2％至1539.5億,為業(yè)績保持穩(wěn)健增長奠定基礎。 銷售表現(xiàn)突出,投資保持積極。前三季度公司實現(xiàn)銷售額1473億元,同比增長17.4％,銷售面積1421萬平,同比增長13.9％,銷售均價10366元/平,較2019年全年上升6.2％。考慮公司全國化布局逐見成效且土儲充足,隨著四季度推貨量增加,全年有望實現(xiàn)2200億元目標,對應四季度同比增長20.0％。期內(nèi)公司新增土儲總價740億元、建筑面積1995萬平,拿地銷售面積比達140％,平均樓面地價較2019年全年上升39％至3709元/平,地價房價比較2019年提升8.4個百分點至35.8％。 債務持續(xù)優(yōu)化,短期償債壓力較小。期末公司在手現(xiàn)金323.1億,為短期負債(短借+一年內(nèi)到期長債)的102.2％,短期償債壓力較小。期末剔除預收賬款與合同負債后的資產(chǎn)負債率、凈負債率分別為43.5％與112.2％,較上年同期分別下降4.5、32.1個百分點。 投資建議:得益于戰(zhàn)略布局調(diào)整及時精準,周轉(zhuǎn)提速與激勵完善,公司充分把握住本輪樓市復蘇周期,實現(xiàn)規(guī)模跨越式增長。站在目前時點,公司土儲充足質(zhì)優(yōu)、且布局更加均衡合理,未來規(guī)模有望再上臺階;同時隨著過往銷售高增項目步入結轉(zhuǎn)周期,未來業(yè)績增速亦有望超越行業(yè),并帶動負債率持續(xù)改善。此外,物管分拆上市有望提振估值,股息率亦具備吸引力,持續(xù)看好公司后續(xù)表現(xiàn)。維持公司盈利預測,預計公司2020-2022年EPS分別為1.32元、1.61元、1.94元,當前股價對應PE分別為5.9倍、4.9倍、4.0倍,維持"推薦"評級。 風險提示:1)公司中西部與三四線城市土儲占比較高,若后續(xù)中西部、三四線樓市景氣度下行,或?qū)句N售造成負面影響;2)公司凈負債率仍處行業(yè)較高水平,若融資環(huán)境超預期收緊,或面臨融資渠道受阻、成本上升風險;3)若新型冠狀病毒肺炎疫情持續(xù)時間超出預期,或?qū)е鹿句N售承壓,同時疫情影響下開工進一步延期,也將對后續(xù)可推貨量、竣工節(jié)奏產(chǎn)生負面影響;4)受疫情影響,若行業(yè)需求釋放持續(xù)低于預期,房企普遍以價換量,可能帶來公司項目減值風險。 [2020-10-29] 濱江集團(002244):權益銷售靚眼,融資優(yōu)勢明顯,全年業(yè)績高增長無虞-公司信息更新報告 聚焦杭州,輻射華東,品牌與規(guī)模齊飛,維持"買入"評級濱江集團聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、開拓粵港澳大灣區(qū)。公司基本面持續(xù)向好,我們維持此前盈利預測不變,預計2020-2022年歸母凈利潤分別為21、27、33億元,EPS為0.68、0.86、1.06元,當前股價對應PE為7.2、5.7、4.6倍,維持"買入"評級。 結算節(jié)奏影響單季度盈利增長,預計全年業(yè)績高增長無憂濱江集團發(fā)布2020年三季報:2020年前三季度,公司實現(xiàn)營收129.0億元,同比增長29.79％;歸母凈利潤8.89億元,同比增長3.16％;基本每股收益0.29元。單季度公司營收、歸母凈利潤增速分別為-44.52％、-90.42％,三季度業(yè)績增速回落主要源于地產(chǎn)結算節(jié)奏原因,期內(nèi)結算規(guī)模有所回落。前三季度公司綜合毛利率36.6％,同比下降3.6個百分點。截至2020Q3,公司預收賬款819億元,同比增長66％,為未來業(yè)績提供充分保障。公司預計2020年全年業(yè)績在區(qū)間22.84-26.10億元內(nèi),同比增速區(qū)間達40-60％。 權益銷售高增,土儲貨值充沛根據(jù)CRIC百強房企銷售排行榜,2020年前三季度,公司實現(xiàn)銷售金額920億元,同比增長16％;權益銷售額479億元,同比增長55％,權益比例52.0％,同比提升13個百分點;已完成年初設定的1000億元銷售目標的92％。公司仍在積極擴土儲過程中,截至2020H1,公司土地儲備可售貨值約2700億元。?杠桿略有上行,平均成本繼續(xù)下行截至2020Q3,公司資產(chǎn)負債率84.6％,同比提升3.2個百分點;剔除預收后資產(chǎn)負債率35.6％,同比下降3.0個百分點。在公司擴土儲的過程中,公司融資成本逆勢向下,年初至今累計發(fā)行53.4億元短融、中票、公司債等,加權融資成本3.87％,較2019年全年下降0.96個百分點,展現(xiàn)了市場對公司經(jīng)營模式和運營結果的充分肯定。 風險提示:行業(yè)銷售波動;政策調(diào)整導致經(jīng)營風險;融資環(huán)境變動。 |
