實地走訪北京租房市場：成交量走出淡季低谷 議價空間減小 帶看又熱鬧了 ????近期，北京租房市場回暖明顯，租金成交量走出淡季低谷，優質房源成交走俏。掛牌租金雖未明顯走高，但價格明顯比春節前堅挺，走出此前的價格松動期。有租客向記者反映，最近租房的人挺多，自己看上的房子，一猶豫就被租出去了，租金也比較難講。 ????務工潮來臨 ????記者多方了解到，春節過后，新增進城務工人員數量增多，租賃市場迎批量新增租賃需求。此外，隨著往年租房合同到期，換租數量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加，共同促使租房市場回暖。 ????“靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬于租賃市場中較為優質的房源，價格也會相應貴一些。最近一段時間，換房客戶前期租房合同到期，改善型需求增多，使得這些價格偏高的優質房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人員對記者表示，“此外，隨著新進城務工人員增多，單價較低的群租房成交情況也得到改善。” ????租客李亮（化名）春節后剛通過了北京一家互聯網公司的面試，為了順利度過實習期，李亮春節后就在公司周圍找房。據李亮介紹，自己之前和父母同住，工作后一方面希望獨立居住，另一方面希望通過租房縮短通勤距離。“但可能是首次租房沒有經驗，看上的房子想第二天再簽合同，很多次都被中介通知說已經租出去了。中介幫忙找的據說都是帶看量大、性價比高的房源，這些房子中介是有獨立鑰匙的。看好當天不簽，下一趟再來就只能看別的。有鑰匙的房源里，一起看房的人也有不少。” ????但李亮也指出，市場目前并不缺待租的優質房源。“無論什么時候去，都有好房子可以出租。只是價格不好講，公司周圍優質一點的一居室月租金都要5000元起步，低于這個價格的房子，當天一猶豫就被中介租給了其他人。” ????和李亮這種想租優質房源的客戶不同，很多外地務工人員春節進城第一件事，是找到最便宜的房子，盡可能壓縮租金。而這類房源，通常以二房東的方式隔斷轉租。受疫情影響，隔斷房在經歷了很長一段時間的成交低谷后，目前也恢復了往年熱鬧的成交。 ????以人口居住密度較大的天通苑社區為例，這里聚集了北京最便宜的隔斷房房源，疫情期間，群租房受到疫情影響，前期租賃到期后，很多房源只能空置。“疫情最嚴重的時候，五六百元就能租到房子，現在沒有這么便宜的了。1000-1700元/月的隔斷房作為進城務工人員的首次過渡房，是目前的成交主力。這個片區一般都是二房東，疫情嚴重的時候沒有人租，這些隔斷房就由二房東自己住。現在進城的人多了，這些房源開始迎來帶看潮，每天下班都有人敲門看房。這種情況很長一段時間都沒有了。”長期與二房東合租的租客王宏（化名）對記者表示。 ????疫情影響減弱 ????記者調研發現，目前，租房市場普遍走出疫情影響。從近期第三方機構披露的租賃數據看，春節過后，重點城市租賃市場成交量和成交價環比均出現了不同程度上漲。但由于疫情防控仍未完全放開，從同比數據看，仍然處于相對低點。 ????貝殼研究院數據顯示，今年2月，全國重點18城租賃成交量環比上漲8.5%，多數城市成交量環比上漲。自去年9月開始，全國租賃成交量連續5個月環比下降后，首次環比止跌上揚，市場即將進入租賃旺季。從租金水平來看，2月重點城市平均月租金為42.1元/平方米，平均租金指數環比上漲1.5%，同比下降5%。 ????首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，各地在疫情影響下，租賃住房空置了不少，房租也在下降。與中小城市比較，大城市有優質的教育醫療產業等優質公共資源，人口的吸引力更強。大城市住房的突出問題就是住房供不應求，房價較高，低收入者和新市民、青年人面臨住房困難。目前來看，說大城市住房供不應求沒有問題，但是說租賃住房供不應求很難成立，因為沒有人租不到房。租房市場面臨的問題不是供給不足，而是租賃亂象較多，比如長租公寓頻頻爆雷、租賃市場監管及相應政策有待完善等。 ????長租房難題有望解決 ????“很多人租房都是短期行為，即使高房價下租房劃算，也很少有家庭靠租賃住房來解決自己一生的住房問題。更何況現在孩子上學還是與住房捆在一塊兒，擁有產權房孩子上學更有優勢。目前來看，家庭租賃長租房的需求數量并不多，大部分只是過渡而已。疫情影響下，租房人群對產權房的需求更強烈了。”趙秀池指出，“建議重新評估需要新建租賃住房的數量。” ????針對長租房的供給問題，趙秀池指出，不要忽視個人房東在租賃市場中的作用。個人房東提供的租賃住房一樣可以是長租房，這一點應該引起足夠的重視。不是發展長租房就要發展機構租賃，也不是一提到長租房就需要新建。作為二房東的租賃機構要有低成本的房源供應，其盈利模式才能成立。因此，如果有工業廠房改建、集體土地上建設，或者舊房需要改造，需要一定投資并能帶來增值，可以鼓勵租賃機構參與。 ????《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（簡稱《綱要》）全文發布。針對租房市場，《綱要》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。 ????對此，多位分析人士指出，《綱要》提到的“有效盤活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對于長租房企業來說意義重大。此前，很多長租房公寓是將辦公樓等區域進行改裝，由于消防等問題，面臨較大的監管風險，使得長租房企業只能以試點的方式進行，無法全面鋪開。預計隨著監管部門細則出臺，長租房將迎來規范化運行的新時期。 重大項目競相上馬 擴投資施工圖浮現 ????國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要提出，優化投資結構，提高投資效率，保持投資合理增長。 ????藍圖已繪就，揚帆正當時。作為“十四五”開局之年，聚焦“兩新一重”和短板弱項，一批批重大項目競相上馬，一系列重磅政策正醞釀出爐，新一輪擴投資施工圖已躍然紙上。業內人士指出，今年政府投資將更多向民生項目傾斜，未來社會資本參與基建的空間料進一步拓寬，預計基建投資將保持穩健增長。 ????重大項目密集開工 ????中國工程機械工業協會最新公布，2021年2月，納入協會統計的26家挖掘機制造企業共銷售各類挖掘機2.83萬臺，同比增幅高達205%。其中，國內銷量2.46萬臺，同比增長256%。 ????作為投資的“晴雨表”，在挖掘機熱銷的背后，正是基建項目建設的快速推進。 ????近期，多地重大項目集中開工，掀起一輪施工熱潮。3月13日，海南自貿港2021年第二批110個建設項目集中開工，總投資289億元，2021年計劃投資88億元。日前，青海省西寧市2021年一季度重點項目集中開工，共計248項，總投資2748億元。此外，湖北省武漢市一季度215個重大項目于近日集中開工，總投資3305.4億元。 ????同時，多省市公布2021年重大項目建設清單。據基建通大數據不完全統計，截至目前，已有北京、上海、重慶、廣西等16省市區發布了2021年重大項目建設投資計劃，項目總投資額約30.34萬億元，2021年計劃投資額約6萬億元。另據統計，目前，全國已有28個省市區公布了2021年基建固定資產投資計劃，總投資額約3.2萬億元。其中，“兩新一重”項目已成為各地建設重點。 ????今年要保持經濟運行在合理區間，需進一步發揮投資的關鍵作用，加大補短板力度，拓展投資空間，增強投資增長后勁，合理擴大有效投資。“國家發改委副主任寧吉喆近日表示，今年將發揮政府投資引導帶動作用，加大投資補短板、調結構的力度，加快推進”兩新一重建設，促進民間投資更好發展，并加強項目儲備和資金要素保障。 ????“以穩投資擴內需，特別是注重投資的有效性，這意味著基建投資更加強調補短板特征。”中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東表示，涉及城鎮建設、鄉村振興、產業優化，生態保護和交通設施聯通等“兩新一重”的基建項目將成為投資的重點，同時政府將圍繞交通強國、數字中國、網絡強國、質量強國等目標建設，有序推進強基礎、增功能、利長遠的重大項目建設，面向未來加快形成對新動能培育的重要能力支撐，形成市場主導的投資內生機制。 ????大力推進新基建 ????穩投資發力，新基建成為重要抓手，從中央到地方積極加碼布局，相關支持政策密集出臺。 ????國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要提出，加快建設新型基礎設施。圍繞強化數字轉型、智能升級、融合創新支撐，布局建設信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施等新型基礎設施。 ????今年1月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《建設高標準市場體系行動方案》提出，強化市場基礎設施建設，加大新型基礎設施投資力度。“今年將出臺‘十四五’新型基礎設施建設規劃，大力發展數字經濟，拓展5G應用，加快工業互聯網、數據中心等建設。”寧吉喆近日表示。 ????同時，多地積極部署新基建項目，相繼出臺新基建相關建設方案。如天津市近日發布《新型基礎設施建設三年行動方案》（2021-2023年）提出，到2023年，天津將實現5G網絡全覆蓋，車聯網應用場景覆蓋區域超過600平方公里，互聯網醫院達到30家以上，新建10個以上重大創新平臺和科技基礎設施等。福建省發布《國家數字經濟創新發展試驗區（福建）工作方案》提出，到2022年，全省數字經濟增加值達2.6萬億元以上，年均增長15%以上，占GDP的比重達50%以上。 ????致公黨中央近日向全國政協十三屆四次會議提交的一份提案提到，初步判斷，到2025年新基建在5G網絡、城際高鐵等7大領域將帶來約10萬億元的直接投資，帶動的相關投資將超過20萬億元。 ????“新基建能夠培育新經濟、新技術和新產業，打造中國經濟新的增長點。”恒大集團首席經濟學家任澤平指出，應繼續大力推進新基建，打造中國經濟新引擎。建設完善5G基建、大數據中心、人工智能、新能源汽車、充電樁等科技領域的基礎設施，教育、醫療等民生領域的基礎設施，以及營商環境、服務業開放、多層次資本市場等制度領域的基礎設施。 ????基建投資將保持穩健增長 ????在資金端方面，今年政府工作報告明確了支持路徑，即今年擬安排地方政府專項債券3.65萬億元，優先支持在建工程，合理擴大使用范圍。 ????中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，為保障重點項目工程的持續建設，今年新增專項債較去年小幅減少1000億元，符合預期。由于去年部分專項債資金可能在平臺形成沉淀，隨著資金使用效率逐漸提升，今年專項債實際資金規模可能比去年更高，對重點項目建設有較強支撐。預計今年基建投資全年增速在5%左右。 ????華夏新供給經濟學研究院院長賈康認為，“兩新一重”仍是今年投資的重點領域，政府投資應注重補短板，特別是把改進民生、增強經濟發展后勁的建設項目作為支持重點。除了政府直接投資之外，應更多運用創新機制“少花錢、多辦事”，利用政策性融資、PPP等方式推動社會資本參與，提高其投資積極性。 ????機構認為，2021年財政支出規模仍有望穩健增長，支撐基建融資，同時城市群、“兩新一重”、生態環保等領域仍具有充裕的建設需求，將帶動基建投資穩健增長。 不怕電池起火 廣汽埃安發布彈匣電池 ????3月10日，廣汽埃安發布彈匣電池系統安全技術（簡稱“彈匣電池”），并對搭載了彈匣電池系統安全技術的三元鋰電池整包進行了針刺熱擴散試驗。廣汽埃安方面稱，彈匣電池采用類似安全艙的設計，電芯在熱失控后可有效阻隔和蔓延。 ????據了解，彈匣電池今年開始將會在AION全系車型上陸續搭載。 ????首次實現“整包針刺不起火” ????試驗結果顯示，廣汽埃安的三元鋰（彈匣電池）整包在試驗過程中熱事故信號發出5分鐘后，僅出現短暫冒煙，無起火和爆炸現象。靜置48小時后，電壓降至0V，溫度恢復至室溫。針刺后只有被刺電芯模塊熱失控，沒有蔓延到其他電芯。打開電池整包，觀察內部結構完好。 ????廣汽埃安方面稱，彈匣電池采用類似安全艙的設計，電芯在熱失控后可有效阻隔和蔓延。同時，當電池檢測系統偵測到電芯電壓或溫度等出現異常時，則會自動啟動電池速冷降溫系統為電池降溫。 ????據了解，目前磷酸鐵鋰電池和三元鋰電池是全球電動車行業的兩大主流電池技術路線。磷酸鐵鋰電池因為壽命更長、成本更低，在中低續航車型中得到廣泛的應用；而三元鋰電池因為能量密度高、整車電耗低，主要在中高續航車型中應用。 ????廣汽集團技術研究院副院長李罡表示：“根據當前市場實際使用情況來看，磷酸鐵鋰電池和三元鋰電池兩種技術路線在未來很長一段時間內仍將并行發展。磷酸鐵鋰電池的安全性大家已相對認可，但三元鋰電池的安全性目前仍然是行業公認的痛點和難點。” ????發布會信息顯示，搭載彈匣電池系統安全技術的電池包，相對于同類普通電池包，體積能量密度提升9.4%，重量能量密度提升5.7%，成本下降10%。 ????李罡稱，廣汽埃安彈匣電池能夠成功通過針刺試驗，主要基于其包含的四大核心技術，即超高耐熱穩定的電芯、超強隔熱的電池安全艙、極速降溫的速冷系統以及全時管控的第五代電池管理系統。 ????不同于刀片電池的“結構優化” ????2020年3月29日，比亞迪推出刀片電池，超級安全是其最大的特點，針刺測試已經為其蓋章。除此之外，刀片電池還具有超級強度、超級續航、超級低溫、超級壽命、超級功率的超級性能及“6S”的技術理念。 ????廣汽埃安相關負責人對記者表示，與比亞迪“刀片電池”純粹的結構優化不同，彈匣電池是一個專門提升動力電池安全性的系統性技術，是從電芯本征安全提升到被動安全強化，再到軟件主動防控的一整套安全技術，同時也是一個軟硬件一體化、具備超高防御能力的智能安全技術。 ????業內人士分析指出，對比刀片電池和彈匣電池，二者之間有相同點，比如都具備安全性、對成本有較好的控制、給行業提出新的解決方案和發展思路。與此同時，二者之間也存在明顯不同點。刀片電池可作為結構件應用，需企業之間深度合作，而彈匣電池的行業輸出可更靈活。可以預計，接下來中國汽車市場會有更多此類方案提出，動力電池行業可能會有所變化。 ????今年以來，廣汽埃安在動力電池技術方面躍躍欲試。1月15日，廣汽埃安在官方微博上預告了即將推出的全新動力電池科技。廣汽埃安表示，這項動力電池科技具有超級快充、超長續航、超級安全三項優點。石墨烯基超級快充電池可8分鐘充電80%，讓充電像加油一樣便捷；硅負極讓電動車NEDC續航達1000公里。另外，該動力電池經過了嚴苛的安全測試——電池槍擊實驗。廣汽埃安還透露，這款石墨烯電池即將量產搭配。 ????隨之而來的是質疑。1月16日，中國電動汽車百人會副理事長、中國科學院院士歐陽明高在2021中國電動汽車百人會論壇上指出，“如果某一位說他的車既能跑1000公里，又能幾分鐘充完電，還特別安全，而且成本還非常低，大家不用相信，因為這在目前不可能同時達到。” ????隨后廣汽埃安做出解釋稱，海報中出現的并不是一項單獨電池技術，而是三項不同的電池技術。其中，8分鐘充滿80%的石墨烯基超級快充電池預計今年9月份將量產；1000公里續航的硅負極新型電池也將于今年第四季度量產；而另外一款通過槍擊實驗的安全電池，將會在今年3月份亮相。 ????值得一提的是，去年寧德時代董事長曾毓群在2020世界新能源汽車大會上表示，寧德時代也開發出了“不起火只冒煙”的電池。“我們希望即便一個電芯起火，整個電池包只冒煙，這是直接解決痛點的方案。目前高能量密度、高安全性已經沒有問題，低成本還需要時間解決。” |
