土地市場冷熱不均 “兩集中”政策效果顯現
????土地市場近期上演“冰與火”行情。實行“兩集中”出讓政策地區，土地市場成交趨于平淡。而沒有實行該政策的熱點地區，土地市場熱度不減，超高溢價率地塊頻繁出現。有的地區除了實施“兩集中”政策，還設置了“熔斷”“搖號”等機制，為土地市場降溫。 ????高溢價地塊頻現 ????4月16日，揚州8宗涉宅地塊集中出讓，總起始價為21.9億元。其中，招商局地產（常州）有限公司以10.75億元競得編號GZ272地塊，折合樓面價為9233元/平方米，溢價率為80.26% ????從高溢價土地出讓情況看，熱點地塊普遍經歷了上百輪競價。4月14日，衢州常山縣一宗商住地成功出讓，經過144輪競價，杭州浩揚企業管理有限公司以總價8.53億元競得常山縣趙家坪羅漢山地塊，折合樓面價達8210元/平方米，溢價率為71.29%。 ????在近期出讓的高溢價地塊中，不少是商住用地。4月13日，金華蘭溪市一宗商住用地成功出讓，經過477輪競價，金華市保闊投資有限公司以總價10.11億元競得，折合樓面價為9633元/平方米，溢價率達到88.89%。該地塊用途為商住用地，容積率為1.5，建筑面積達到10.49萬平方米，地塊起始價為5.35億元。 ????為土地市場降溫 ????實施“兩集中”政策下的土拍市場則顯得平淡。 ????4月15日，長春住宅用地首次集中出讓，采用“設置最高限價+競配建租賃住房”的方式。本次出讓共成交了40宗地塊，30宗地塊底價成交，有6宗地塊出現多家房企競價，僅1宗地塊達到最高限價。此次集中出讓土地總成交面積達到390.6萬平方米，成交總額合計194.44億元。 ????業內人士指出，“兩集中”出讓政策可以抑制地塊出讓價格過高，最終達到讓房價降下來的目的。從目前的情況看，實施“兩集中”政策，達到了為土地市場降溫的效果。考慮到不少房企資金尚未到位或仍在觀望期等因素，長期效果仍待進一步觀察。 ????截至目前，已有22個城市宣布，將以“兩集中”方式出讓地塊，且熱點城市較多。另外，一些地區給地塊設置了最高成交價限制。 ????4月14日，深圳掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，涉及寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區2宗。總建筑面積為91.01萬平方米，總起始價為105.76億元，預計將于5月13日拍賣。出讓宗地基本都采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，有的地塊還設置了建成后的最高售價。 ????以位于深圳寶安區西鄉街道的A122-0372地塊為例，起始價為17.54億元，宗地采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。本次出讓宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于83265元/平方米（不含室內裝修）。本次出讓宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積為6530平方米。 ????設立“熔斷”機制 ????除了發布“兩集中”政策，不少地區為了防止土地市場過熱，還設置了“熔斷”機制，為土地市場上了“雙保險”。 ????近日，徐州市住房和城鄉建設局發布《關于印發進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》。徐州市將實行土地供應“兩集中”政策，全年發布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數量和區位相對均衡；集中組織出讓活動，掛牌公示結束后，交易時間不超過1個工作日。同時，建立土拍“熔斷”機制，土地招標拍賣過程中，當溢價率達50%或超過設置的最高限價時，中止網上競價，采取搖號方式確定競得人。嚴格價格備案管理，實施同區域價格管控，根據土地供應情況，制定區域年度商品住房最高限價。 ????有的地區已觸發“熔斷”機制，實行“搖號”措施。4月6日，西安市西咸新區XXFX-XX02-40號宗地競拍，這宗115.13畝的地塊經過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近10個小時、139輪的劇烈爭奪后，下午6時觸及熔斷價格。根據相關規矩，該宗地塊進入搖號流程。 ????市場觀察人士指出，房地產市場調控由以前從開發端轉向到供應端。通過設置“熔斷”“搖號”機制，可以有效控制熱點地區的地價和房價，確保土地價格不會被過度炒作。通過控制地價，達到管控房價目的。 |
