恒大在全國目前共計有778個在建未竣工的房地產項目 多少業主在黑暗角落中哭泣 恒大又被執行了。據不完全統計，恒大在全國目前共計有778個在建未竣工的房地產項目，約70萬戶已售房未竣工交付，覆蓋范圍超過200個城市。真假“復工”“復工復產，還我家園。” 5月20日，恒大傳出近一個月以來的第三條被強制執行的消息。算上這一次的41.83億，恒大的累計被執行金額已經超過了180億。 在大多數人眼里，比起去年引發震動的20000個億的債務，這些被執行的消息甚至算不上什么新聞。但對王綱來說，恒大賬上的錢每減少一分，他收房的機會就要渺茫一分。 他將這條消息順手轉發到幾個業主群，不出意料地炸開了鍋，消息不停跳出來： “這樣執行對其他債權人不公平！” “誰先出手就是誰的？扯這些沒用。” “不能申請破產重組嗎？這樣拖下去我們什么時候才能復工？” 2019年10月，王綱在西南省會城市郊區的一個恒大樓盤，以6200元每平米的價格按揭購入了一套公寓。按照購房合同，半年前，也就是2021年12月，是房屋交付的最后期限，但從去年7月起，整個項目就陷入了無限期的停工。幾個地塊的業主們聚在一起，堵門、討說法、維權……但收效甚微。 上個月，王綱去工地附近轉了一圈：圍擋將每個出口都封得嚴嚴實實，他房子所在的樓棟主體堪堪完工，門窗、水電和外粉都沒有做，但腳手架卻已經全部拆除。旁邊的地塊，有的只蓋了兩層，裸露在外面的水泥臺階都快被風化了；有的干脆就只有個大土坑，四周堆滿了黃土與建筑垃圾，唯獨不見人影。 據不完全統計，恒大在全國目前共計有778個在建未竣工的房地產項目，約70萬戶已售房未竣工交付，覆蓋范圍超過200個城市。 有人將房子形容為中年世界的“盲盒”——一個掏空六個錢包，卻只能買到未知數的商品。而當“盲盒”再打上恒大的TAG時，能決定命運的，就只剩下歷史的進程。運氣好的，開出幾年維權，運氣不好的，盒子里只留下一個爛尾的半成品。 王綱說，在省會安家是他向妻子求婚時許下的承諾，沒想到最后，用光前半生的積蓄，換來的卻是后半生的糟心日子。 圖片 真假“復工” 人潮擁擠在嵩明縣政府門口的空地上。 大多是30到50歲之間的中年男女，身上統一套著印有“陽光半島”字樣的白色T恤，神情憤怒得幾近莊重，聲浪一陣高過一陣： “復工復產，還我家園。” 昆明五月正午的氣溫已經逼近30°，飛濺的口水和汗水一起捂在口罩里，冰涼黏膩，遠處隱約能聽到警笛聲正在靠近，但沒有人離開。他們此行的目的，是希望縣政府能向恒大旗下的昆明陽光半島項目施壓，盡快推動復工交房。 李程因為出差沒能參加這一次聚集，但他一直在群里對維權的進展保持著關注。他是2020年4月在陽光半島購入的一套合院，當時的房價已經漲到了1.55萬元每平方米，但考慮到這里環境好、配套充足，適宜給父母養老，所以李程還是咬咬牙付了首付。 但僅僅半年，他就發現了不對勁。當時他在陽光半島的官方微信公眾號上看到一條消息，稱他所購買的樓棟建筑主體已經100%完工，但他清楚地記得自己前兩天去看現場時，那一整片的四棟建筑都尚在建中。 李程本身便從事的是工程類的工作，意識到恒大虛報進展后，便有了不好的預感。 此后他每隔一段時間就會開車去項目工地上關注一下進展。好在他所在的樓棟主體修建一直在進行中，2021年5月，順利封完頂以后又有一些小工種陸續進場，他剛松一口氣，一個月后，恒大陷入兌付危機的消息就傳開了。 緊接著，有央媒曝出消息稱恒大在昆明的兩個王牌項目確已停工，原因都和商票逾期未兌付有關。 而危機同樣席卷了負責昆明陽光半島項目開發的兩家子公司，嵩明中稷國豐房地產開發有限公司和嵩明中稷鼎榮房地產開發有限公司。根據公開數據，后者2021年8月時，拒付的商票已經超過了58筆，總金額達2600萬。 圖片 | 嵩明中稷鼎榮房地產開發有限公司的商票拒付記錄 那時，李程才反應過來，整個項目也許早在2020年底就開始停工，之后進場的小部分工種僅僅是因為還未達到施工結算點。 和李程不一樣的是，彼時，大多數業主對此依然保持樂觀，“恒大那么大的公司，世界500強呢，怎么可能出問題”。 那會兒，新聞主頁里和恒大兌付危機同時上熱榜的，還有許家印聚集一幫高管簽署“保交樓”軍令狀的新聞。之后又涌出一波樓盤交付的通稿。大家倒也不是有多信任軍令狀，而是覺得恒大這個涉及到七十多萬家庭的大盤子，不可能沒人管，復工是早晚的事。 2021年12月27日，距離陽光半島一期交付的最后期限還有4天，項目工地上舉行了一場復工儀式，50來個工人分作兩堆站在“保交樓！保生產！保民生！做出企業擔當”的橫幅前面合影，幾乎沒有人看鏡頭。 圖片 | 陽光半島復工儀式 也是那會兒，當年負責賣房的顧問開始挨個兒給業主打電話，告知陽光半島已經復工，預計2022年6月底就能交房。 但很快就有人留意到——復工儀式后，工地現場就再也沒有任何聲音。 業主們決定聚集起來去找開發商討個說法，先是在售樓部，無果后又去了位于市區的恒大集團云南分公司。一直折騰到今年3月，陽光半島的項目經理終于承諾將于3月20日出具全面復工的計劃。 然而直到3月底，他們也沒有收到任何復工的官方文件。新聞里，遠在深圳的恒大總部卻開起了發布會。宣布全國的771個在建項目，已有734個復工，復工率達95%，其中424個項目已恢復至正常施工水平，占比55%。 陽光半島顯然屬于那95%中的一個。但李程不明白：“整個項目建面超過三萬平米，施工人員加起來卻不到10個，這也算復工？100年能建完嗎？” 眼看著下一個交房日就要到了，除了勉強封頂的A地塊，B、C、D地塊壓根還沒動工，有業主開始在群里放話：6月30日再不交房就直接搬進去住。 但大家心里都清楚這不過是氣話。和市區那些爛尾樓不同，這里遠離城市中心，周邊全是狀況差不多的未竣工樓盤，日常配套設施也全部只能依賴恒大，如今工地擺爛，建好的商場、影城全都大門緊鎖，想買點東西必須驅車走高速進城。 房子“爛尾”之后，業主們手機里都多了形形色色的微信群。一開始是互通消息，后來多了“吐槽群”或者“宣泄群”，再后來是分工明確的“維權群”，比如一群專門跑工地，負責隨時監察施工進度；二群去堵開發商，追問復工安排…… 這些群一邊不停地解散，又一邊不停地重建。因為大家都憋著一口氣，一言不合群里就會硝煙彌漫。 吵得最多的還是關于錢的問題。 他們做過一個簡單的計算。在停工之前，昆明陽光半島的一、二期均已開售，6000多套基本售罄，哪怕全部按照單價最低的高層戶型來算，預售回款也超過了50億。 這筆錢顯然已經遠遠能夠覆蓋工程款。但事實是，早在2021年5月份，就有業主在政務網站上投訴自己合法合理辦理了退房手續，卻遲遲沒有收到當初的首付款。當時，政務網站的回復是已對情況進行了核實，但開發商表示沒有退款額度了。 2020年初在陽光半島購入一套剛需高層的楊樹記得，她大約是在2021年6月份恒大危機初現時，給自己的置業顧問發了條消息，詢問今年的交房是否會延期，對方表示“應該會按時交”。但一個月之后，顧問的口徑就變成了“不確定，現在各個項目的資金鏈都出了問題”。到年底快要交房的時候，楊樹發現自己的置業顧問已經從恒大離職，跳槽去賣奔馳了。 | 陽光半島的部分工地在2021年8月就被貼上了封條 業主們在群里猜測50多個億預售款的去向，“小道消息”在各個群之間流傳，有的說是被政府凍結了，有的說是被恒大挪用了，有的說是拿去優先復工文旅城了。但沒有一條傳聞能夠最終得到證實。 雖然早在2010年，住房和城鄉建設部就發文要求各地完善商品住房預售資金監管機制，“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”，一些城市也陸續出臺了相關政策，但昆明并不在其列，其第一份明確的監管條例直到2022年才正式開始執行。 類似的問題在廣州南沙的陽光半島項目也同樣出現了。該項目規劃建設40棟高層住宅，共5022戶，分一期和二期進行銷售。而據恒大自身披露，僅2020年8月開盤當月，就有36億元的預售款入賬。 但和昆明陽光半島類似，從2021年5月起，項目就陷入停工狀態，其中一期的2、3、10、12、14棟地基甚至已經出現了大量積水，存在嚴重的安全隱患。業主稱，通過自查，發現恒大可能存在誘導業主把錢轉去非監管賬戶的嫌疑。 昆明陽光半島的業主胡玥則透露了更具體的操作——她在購房時，全款支付了40萬元，但工作人員以優惠條件說服她將40萬操作成了十期的分期，并分別轉入了三個不同的賬戶。原本她以為不過是員工想拿提成，直到后來去取購房合同時，卻發現上面寫著自己只支付了首期的4萬元。現在，她甚至不確定復工后，自己是否可以憑借這份合同拿到房子。 | 昆明陽光半島的業主陳述自己在購房時遇到的異常情況 而即便是合規的監管賬戶，在廣州，商品房重點監管資金可以以銀行保函進行等額替換。恒大危機爆發后，銀行們紛紛抽身，保函也就不再具有兌現效用。 廣州的爛攤子最終由政府接手，2021年9月，廣州市南沙區住房和城鄉建設局印發通知，將恒大陽光半島項目所有收入繳入政府維穩托管專戶。次年3月，原負責開發廣州恒大陽光半島的深濤生活服務（廣東）有限公司，大股東由恒大汽車產業園投資（深圳）集團有限公司變更為中航信托股份有限公司，持股比例100%。 運氣好的話，這或許也會成為昆明恒大陽光半島未來的出路。但至少目前，昆明政府還沒有介入該項目的公開信息。反倒是開發商以復工的名義，追繳起當初購房時使用分期付款的部分業主剩下的未交款項。 群里又為此起了爭執。有人覺得在房子還不知道能否交付之前，繼續付款就是在拿血汗錢填無底洞，但另一部分已經付完全款的人覺得如果項目能回款會更有利于復工復產，雙方僵持不下，群主只好將群解散，私下將兩邊再單獨拉群。 李程屬于支持繼續付款的那一方——他的分期早在一年前就付清了，其中有一半來自父母的存下來的養老錢。但現在，他也不知道該如何跟他們解釋付了錢卻拿不到房子這件事。 圖片 70萬個等待的家庭 胡玥還記得陽光半島開盤時的盛況。 新修的公路兩邊擠滿了廣告牌，載滿了看房客的大巴車不停地在市區與售樓處之間往返。銷售顧問們堵在各個高速的出口，試圖攔下每一輛過路的車，一邊將手里的宣傳單往車窗里塞，嘴上一邊一連串地蹦出諸如“學區房”“精裝修”“經濟副中心”“昆明首席文旅巨著”“毗鄰大學城”“地鐵竣工在即”之類的話術。 和恒大大多數文旅盤一樣，陽光半島所在的滇中新區屬于昆明的遠城區，五年前周遭還是一片村莊與荒山。但由于恒大還同時在附近布局了文旅城與童世界，項目一開盤就受到了熱捧。 這也是恒大的老套路了：在偏遠地區拿地，之后蓋個健身館、兒童中心、營銷中心為消費者“規劃美好生活”，再用豐富的文旅配套去宣傳——比如胡玥在簽合同時，對方就承諾將贈送一張業主專享卡，里頭包括運動公園、親子莊園、兒童游樂城、恒大影城、恒大酒店的一系列權益。 過去，恒大能夠籌集到的資金有很大一部分來自這些文旅城名義的預售公寓，這些文旅城拿地價格低廉，經過包裝后銷售價格卻能翻上幾十倍。 根據恒大自己的宣傳口徑，陽光半島2019年3月開盤當日，別墅區最高賣到了1.7萬元每平米，去化率100%；洋房售價也高達1萬元左右每平米，去化率42%；高層價格為0.745萬元，去化率74%。甚至有人從周邊的省份如貴陽、成都等地趕過來排隊簽合同。 當時的熱鬧與眼前的蕭條形成的殘酷對比，這讓胡玥在很長一段時間都難以接受。她原是附近的村民，前幾年為了修路村子里拆遷，賠了一筆錢，當時大多數鄉鄰都拿著這筆錢在附近的村子里重新蓋了房，但胡玥一家為了給即將出生的孩子一個更好的教育環境，選擇了搬去市區。 后來會看中陽光半島也是因為孩子。銷售顧問告訴她，這里已經簽約了一個高端幼兒園，未來等童世界和文旅城開盤后，很有可能繼續引進小初高。“孩子在家門口就能上名校”，這句幾乎每個樓盤銷售都會的話術，讓她最終在購房合同上簽下了自己的名字。 因為胡玥買的這套已經不是剛需，如果走銀行貸款的話，首付高、利率也高，為了省點錢，胡玥不顧丈夫反對，選擇了找身邊的親戚朋友們借錢一次性付清了40萬全款。 如今，房子停工，親友們又開始催債，她沒有收入，所有壓力都壓在丈夫一個人身上，夫妻倆頻繁爆發爭執，最后一次，丈夫直接把離婚協議書擺在了她面前。 她不肯簽，轉身下樓自己搭車去看“房”。根據工地上的示意圖指引，她看到對外宣稱已經蓋到16層的房子還只堪堪有兩層水泥架子，施工用的腳手架卻已經全部拆除，方圓百米只有幾個戴黃色安全帽的工人在挖樹坑。沒有人靠近她的“房子”，仿佛那已經是一具腐朽多年的尸體。 那一夜胡玥幾乎沒有合眼，第二天早上她敲開丈夫的房門，將簽好字的離婚協議書遞了過去。 像胡玥這樣是周邊拆遷戶出身的業主，在陽光半島還有很多。大多是因為年紀大了故土難離，而這里離他們曾經居住生活的地方很近，為了維系過去熟悉的關系網，有人甚至會呼朋喚友的十幾戶一起過來買房。 比如楊樹家，從陽光半島通往市區的那條高速正好穿過了她家從前的老房子，為了給高速讓路，一家子搬去了半山腰上。前幾年又有消息說新蓋的房子可能也要被拆了，土地局的人已經在家門口的圍墻上做好了標識。 她原本計劃著，如果這套房子能順利交付，就能讓父母先住進去，他們在這一片生活了大半輩子，孩子都已經長大離家，如果搬到市區去，肯定會不適應，但眼下，只能寄希望于“政府沒錢了”。 圖片 | 陽光半島業主集體上呈的維權訴求書 也有一小部分是為了投資。作為一個二線省會城市，2016年之前昆明的樓市都很穩定，新房單價常年在8000左右徘徊。但2016年以后，隨著文旅地產的興起和遠城區大規模的跑馬圈地，昆明房價年連上漲，到2021年，主城區住宅成交價相比于6年前已經接近翻倍。 而陽光半島雖然不在主城區，但自從2015年滇中新區成立后，本地新聞里隔三岔五都要提一嘴“大力發展”。20開盤時走了走關系，以6500元的單價入場的陳帆曾經留意過，自己手里的這套房，最高時候漲到了8857元每平，增值了近30萬。而那時整個滇中新區的房價還在攀升，眼看著就要破萬。雖然她買的是剛需房，但看到資產在升值依然很開心。 但她沒想到，很快，那條上揚的波浪線就回轉，一路跌回了7000，然后便再也沒動過——因為已經沒有人愿意接盤。 圖片 失落的城市化 后來陳帆才知道，原來鄰居們去縣政府門口聚集的行為，是從隔壁另一個由云南本土地產商負責開發的項目業主那學來的。 在陽光半島的四周，還堆積著許多類似的已出售卻未竣工的樓盤，它們空洞地佇立在綿延的黃泥地上，像極了近幾年城市化大躍進下一個失敗的縮影。 而昆明特別的地方，大概就是在城市化這條路上摔倒了兩次。2008年那波興師動眾的“造城運動”，野心勃勃地規劃著要在5年內完成對382個城中村的改造，一大波一個蓋子蓋三個鍋的中小地產開發商借此機會冒頭。 運動最后當然是失敗了，只遺留下了一大片的爛尾樓，很長一段時間，昆明人民對小地產公司開發的樓盤都不敢輕易信任。 到2015年前后，昆明本土開發商相繼破產，龍頭企業乘勢入局。到2020年上半年，克而瑞房企排行榜上，昆明房企銷售金額前20位排名，已經見不到任何一家本土房企的身影。 恒大也是從那會兒開始大手筆布局昆明，但它將重心幾乎都放在了遠城區。畢竟昆明這些年各個片區都在拆遷重建，各區都有新建筑，也有爛尾樓，主城區的價格優勢不明顯。反倒是在遠城區，能夠大規模、主題式地拿地。 而昆明政府對大手筆的龍頭房企們也同樣歡迎之至。中國指數研究院數據顯示，2019年昆明土地出讓共計592宗，創下歷史最高紀錄；面積達2475.03萬平米，同比上升55.4%；出讓金額達1011.9億元，同比增長約60%。對比昆明市財政局的數據，2019年昆明市土地出讓金占政府性基金收入的95%，甚至遠超過全市一般公共預算收入的630.0億元。 在第一財經發布的《2020城市商業魅力排行榜》中，昆明市2019年上半年房地產開發投資占GDP比重高達36.3%，超越三亞、海口，成為全國房地產最高依賴度的城市。 圖片 | 在全國300多個城市里，昆明以超高土地財政依賴排名第二 事實上，除開昆明，恒大大規模布局過文旅項目的合肥、武漢、長沙、沈陽、廣州、西安……幾乎都是高土地財政依賴的城市。 恒大這些玲瑯滿目的項目也確實曾為遠郊帶來過活力。54歲的張愛生活的村子離恒大在昆明的文旅城項目不遠，村里的很多村民都和她一樣，曾在文旅里城里務過工。恒大用工要求高——就連綠化帶里的落花枯枝都要拾掇干凈，但開價也高，張愛作為主管到手的工資能有3000元左右，其他村民的月薪也有2000多。 每天早上，張愛會將自己的面包車一路開到村口的水泥空地上，村鄰們會在那里等著，大家一起坐她的順風車去上班。 但恒大出事以后，員工幾乎被遣散干凈，大家又被迫重新回到從前種種菜、養養豬的生活。唯一改變的，大約是銀行卡每個月2號都會按時減少一筆數額不小的錢——她們有的也成了恒大的業主。 一個看起來似乎有利的消息是，五月份，房貸利率再一次下調，據貝殼研究院測算，這一次下調之后，以100萬貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，總還款將減少3萬元。 事實上，今年以來，從中央到地方都在陸續出臺一系列利好樓市的舉措，而且力度也在不斷加碼，有人調侃：房地產這個“夜壺”大概又要拿出來了。 但李程他們群的業主算了算，減少的這3萬元甚至還不夠覆蓋他們過去半年，因為房子無法按時交付而產生的額外支出。有業主甚至已經開始在群里低價出售自己位于海南的另一處期房房產，希望能減輕一點還貸壓力。 群友們都建議他去別的渠道問問，買到過爛尾樓的人應該這輩子都不會再買期房了：“風險太大了，企業犯錯，坑的卻是老百姓的一輩子。” 前幾天，因為整夜的失眠和神經緊張，胡玥被拉著去昆明醫大的附屬醫院看一次病。沒檢查出什么大問題，醫生只開了藥囑咐她好好休息，少操心。她回復：“我想操心操不了，我一個家庭婦女，沒有辦法解決，不知道活著還有什么意思。” 楊樹早上看到幾個維權群發了新公告，稱5月31日下午兩點將在恒大文旅城的售樓部舉行一次業主見面會，溝通復工復產的進度。她隱約記得這個見面會早幾天就通知要開，沒想到一直推到了今天。 因為要準備見面會，在當地的幾個業主上午又去工地上轉了一圈，意外拍到有土方車進場，群里登時為究竟哪個地塊應該優先動工吵得不可開交。有人仍然不敢置信，小心翼翼地發問：這算是好消息了嗎？ 畢竟類似的“復工”過去半年屢屢上演，誰也不知道交房和“意外”，哪一個會先到來。 |
