天宸股份:現金公司亟待轉型收購微創辟新路
天宸股份在2010-14年中逐步縮減和清退地產業務，轉型意愿早已有之；2014年底公司攜手前微軟總裁唐駿收購微創軟件54%股權，微創早期系由上海市國資委和美國微軟合資成立的IT服務提供商，在業務廣度、領先技術和認證資源等方面具有優勢，目前微軟仍持股22%，后續作為IT行業專家的唐駿將親自執掌帥印，重新梳理微創使其經營回歸正軌，為后續進一步的業務轉型和股權運作打下基礎；此外，公司負債率僅15%，所持綠地和閔行項目股權重估值約80億元，易于變現，相較于50億元市值而言具有極高安全邊際，同時也將為轉型發展提供有力的資金支持。我們預計2014-16年的每股收益分別為0.18元、0.18元和0.22元，目標價14.46元，相當于15%的2015年凈資產值折價，首次評級為買入。 支撐評級的要點 轉型意愿強烈、轉型時間緊迫、轉型基礎牢固。1）公司在2010年銷售完玫瑰廣場項目之后，近5年來沒有補充土地儲備，并在14年轉讓河北項目（持25.5%股權）、注銷蘇州項目（持35%股權），公司轉型意愿較為強烈；2）公司自12年后已無地產結算收入，依靠綠地集團分紅和減持金融股權支撐業績的做法并非長久之計，同時注冊制臨近使后續優質可收購轉型資源將愈加稀缺，公司轉型時間緊迫；3）14年三季度末，公司總資產9.6億元，總負債1.8億元，負債率僅為15%，無有息負債，在手現金4.47億元，轉型基礎牢固。 攜手唐駿收購微創軟件，為進一步業務轉型和股權運作打下基礎。14年末，公司和前微軟總裁唐駿分別增資駿惟5，160萬元和5，912萬元，分別持股43%和49%，而后通過駿惟收購微創軟件54%股權，微創早期系由上海市國資委和美國微軟合資成立的IT服務提供商，后者持股22%，目前業務遍及全球超5個國家，并擁有74項軟件著作權登記證書、18項軟件產品登記證書、近4，000名技術專家，每年營收近10億元，但由于管理不善14年剛剛扭虧，后續IT行業專家唐駿將親自執掌帥印，重新梳理微創使其經營回歸正軌，為進一步的業務轉型和股權運作打下基礎。 持綠地股權和閔行項目約80億優質易變現資產，提供較厚安全墊、助力轉型發展。1）綠地股權:公司目前持綠地集團2.78億股，14年為公司提供分紅5，984萬元，綠地借殼上市后公司對其持股比例2.29%，我們測算綠地集團純地產業務的NAV可達2，300-2，500億元，集團整體NAV可達2，800億元左右，按綠地集團2，400-2，600億元的中性估值計算，歸屬于公司的權益市值達到50-60億元；2）閔行項目:公司擁有閔行顓橋400畝南方物流園區用地（商業性質，85%股權），賬面成本僅2，500萬元，周邊商辦用地樓面價約7，000-9，000元/平米，按1.5倍容積率算，該地塊權益重估值約20-30億元。 評級面臨的主要風險 綠地集團借殼上市受阻；微創經營重新梳理不見效果。 估值 公司當前收入主要來自出租車業務，業績主要來自投資收益，2014年投資收益包括綠地現金分紅5，984萬元，以及轉讓參股河北冀盛項目獲得收益6，165萬元。預計2014-16年的每股收益分別為0.18元、0.18元和0.22元，目標價定為14.46元，相當于15%的2015年凈資產值折價，首次評級為買入。 |
