早間投資機會：杭州臨安收購商品房用作公租房，推動利好地產(chǎn)基本面企穩(wěn)
5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告，再次引發(fā)市場關(guān)注。有分析稱，此次杭州市臨安區(qū)推行的內(nèi)容是對盤活存量、去化庫存的有益嘗試，也是對政府公共租賃住房的供應(yīng)支持。 收購方案重要細節(jié)：1）房源基本條件1：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米。2）房源基本條件2：收購房源需搭配一定比例車位，房源待售車位數(shù)量滿足配條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。3）收購房源的最高限價原則：以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。 浙商證券認為，該政策應(yīng)該得到重視： 1） 杭州在本輪周期中有多個政策都是先行試點，政策細則具備研究價值。本次收購與2024年1月5日，央行批復(fù)總額1000億元的住房租賃團體購房貸款支持8個試點城市購買商品房用作長租房類似，收購資產(chǎn)上均是以整棟優(yōu)先、單套為剛需大小（新建保障房通常單套60-80平）的原則為主。我們認為考到收購的目標資產(chǎn)為整棟未售，目標資產(chǎn)可能存在因區(qū)位偏遠等問題導(dǎo)致的流動性較低的情況，實際收購價格折扣空間或可達市場價30%。 2） 收購新房庫存和收購二手房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的模式不同。收購新房可以為開發(fā)商新增融資渠道，且整棟收購便于后期管理。我們認為后續(xù)收儲模式更有可能以收新房庫存為主。 3） 政策端主動調(diào)節(jié)供需，是房價企穩(wěn)的開端，也是基本面出現(xiàn)拐點的重要舉措。2023年全國商品房銷售面積為11.2億平，假設(shè)2024年銷售面積同比降低10%，則大約有1億平需求缺口。假設(shè)通過財政發(fā)力進行收儲來消化1億平的商品房缺口，則市場可以達到供需平衡，那么收儲資金至少約為：1億商品房銷售缺口×2023年銷售均價1萬元/平×（7-9折）=7000-9000億元。 浙商證券認為，收儲政策推動利好地產(chǎn)基本面企穩(wěn)，長期雙軌制下改善型開發(fā)商發(fā)展前景廣闊。剛需市場是紅海市場，改善市場是藍海市場。地產(chǎn)長期格局分析請見月4日行業(yè)深度《打破負循環(huán)，探尋行業(yè)修復(fù)路徑》。建議關(guān)注：中介：貝殼-W、我愛我家；開發(fā)企業(yè)：建發(fā)國際集團、華潤置地、濱江集團、招商蛇口等。 |
