焦點訪談：近日，適應房地產市場供求關系的新變化，我國房地產重磅政策不斷，多部門推出了提振房地產市場的政策組合拳。從調整首付比例、房貸利率到保交房，系列政策的出臺到底是出于怎樣的考量？如何看待這些政策的含金量？這些政策的出臺會對房地產市場產生怎樣的影響呢？ 當前，我國房地產市場正處于調整過程當中。國家統計局發布數據顯示，今年1—4月，全國新建商品房銷售面積同比下降20.2%、銷售額同比下降28.3%。同時，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難，房地產市場供求關系發生了重大變化。 浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬：“一方面有相當多居民想改善居住條件，但是購房信心不足，購房能力受到抑制，購房壓力較大；另一方面還有部分在建商品住房，消化速度趨慢，資金回籠也不及預期，影響了正常開發。房地產既是民生工程，又是發展工程，產業鏈長，涉及面廣，也事關人民群眾的切身利益，所以推出這么大力度的政策組合拳，就是要穩預期、穩規模、穩市場。” 買房子，首付比例是個重要的“門檻”，它甚至可能決定了您能不能趕上購房“這趟車”，房地產政策“組合拳”的第一項就和它有關。5月17日，央行和國家金融監督管理總局發布通知，下調住房貸款最低首付比例。如果您是貸款購買商品住房的居民家庭，首套房的最低首付比例調整為不低于15%，二套房不低于25%。和去年8月的政策相比，再次下調了5個百分點，降至歷史低位。 虞曉芬：“從縱向看政策調整后的首付款比例處于歷史低位，國際上也是處于低水平，所以這項政策的力度是很大的。直接降低了購房門檻，尤其是在高房價的城市，降低5個百分點的首付比例，對一些家庭而言，可以少籌集幾十萬首付款，有利于擴大購房需求。” 除了首付比例，房貸利率的高低直接影響到購房成本，這也是政策“組合拳”涉及的另外一個重點。同樣是5月17日，央行發布公告，決定下調住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整后，五年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%，第二套房為3.325%。 中國民生銀行首席經濟學家溫彬：“現在的這些政策，主要還是從需求端來解決、發力，包括前期部分城市取消限購，解決的是購房資格的問題。這次下調首付比例是降低了剛需和改善性需求購房的門檻。包括商貸和公積金利率的下調，會進一步降低購房者的成本，所以更加有助于房地產市場交易活躍，從而確保房地產市場的平穩健康發展。” 公積金貸款利率下降了，商貸利率是否也能跟上呢？5月17日，央行提出，“取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”。各地可以因城施策，自主決定當地房貸利率政策下限，實現房貸利率市場化。也就是說，今后房貸利率下限設為多少，甚至要不要設立，都由各地來靈活決定。 溫彬：“這次在房貸利率方面，機制上有一個重大變化，之前是三層的定價機制。首先在全國層面有一個房貸利率下限的約束；第二個層次是各地在全國利率水平下限基礎上，可以因城施策；第三個層面是針對商業銀行層面，取消了全國最低要求，把房地產調控的權力更多下放到地方層面。” 早在2022年12月，央行就建立了首套房貸利率動態調整機制，地方政府可以根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限，帶動房貸利率有一定下行。這次政策調整將產生怎樣的影響？是否會帶動房貸利率進一步下調呢？ 溫彬：“目前從全國多個城市來看，平均的房貸利率大概是3.45%，之前全國的下限是3.75%。如果全國層面取消房貸利率下限，房貸利率可能較之前下降30到40個基點，這樣可以明顯降低購房成本。比如對于100萬的貸款額，貸款期限30年，用等額本息還款的方式大概可以節約房貸成本近8萬元，平均到每個月大概會少支付200元。” 降首付比例、降房貸利率等政策的出臺，主要目的就是降低居民的購房壓力、提振需求，而此輪政策不僅在需求端發力，還打響了“保交房攻堅戰”，從供需兩端同時發力。 虞曉芬：“2022年7月，全國啟動了保交樓工作，通過設立專項債款、成立專班等取得了明顯成效，但一些地方又出現交了樓，但交不了房，出現了因銷售不暢新的保交房問題。所以這次啟動保交房攻堅戰，就是要重點把更多項目納入到‘白名單’，給予資金支持，要讓老百姓按合同約定如期能拿到自己購買的房子。” 4月30日，中央政治局會議強調，要切實做好保交房工作，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，就保交房工作作出了全面部署，住房和城鄉建設部等部門也表示，將出臺相關配套政策文件。 “保交房攻堅戰”怎么打？第一個重點就是針對在建已售未交付的商品住房項目。通俗地說，就是房子還在建，已經賣給您了，但是還沒交房。如果開發商資金鏈等出現問題，房子可能有爛尾風險。 住房和城鄉建設部表示，要堅持市場化、法治化原則，防范處置爛尾風險。處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。 溫彬：“一個是要壓實地方政府的屬地責任；第二個是要壓實房地產開發企業的主體責任；第三個是要求金融機構進一步按照市場化、法治化原則，對這些項目應貸盡貸。” “保交房攻堅戰”的第二個重點是解決好房地產項目的融資問題。其中，“白名單”正是房企的關鍵融資通道之一。 今年1月，住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局聯合印發通知，指導各地建立城市房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區域內的商業銀行推送，支持在建房地產項目融資和建設交付。 重慶大學城鄉建設與發展研究院（智庫）負責人、教授劉貴文：“這是一個特別精準、特別有效率的制度安排，確實有一些房地產開發企業因為自己的經營問題出現了風險，但是這些企業開發的項目處于很好的地段，而且有大量老百姓已經認購了它的房子，如果出現爛尾，對于這些認購的老百姓來說就是巨大的損失，但這個項目本身是優質的。所以在這個基礎上，要建立基于項目的白名單制度，來建立這樣房地產融資協調機制。” 下一步，我國將進一步健全這一機制，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目的合理融資需求。 劉貴文：“這個協調聯動機制的推出，總的說來效果是比較明顯的，但確實在協調聯動機制的過程中也還有一些問題，比如在進入‘白名單’范圍的樓宇選擇上，有的時候還不夠嚴謹；第二個方面就是這樣一個協調聯動機制，是需要很多方面、很多機構來一起動作的，目前來看效率還需要提升，這樣才能夠把精準有效的政策落到實處。” 當前，化解房地產風險還有一個關鍵就是存量商品房“去庫存”。面對較高的商品房庫存，如何盤活存量？央行表示，將設立保障性住房再貸款，支持地方國企收購一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再貸款的規模是3000億元，發放對象包括21家全國性銀行，預計將帶動銀行貸款5000億元。那么，這個新的貨幣政策工具將起到怎樣的作用呢？ 劉貴文：“一個確實可以有效去消化一些房地產庫存；第二個現在保障房體系還在建設過程中，在有庫存的情況下，可以選擇一些比較好的房屋，以比較合理的價格來收購，作為保障房，有利于保障房體系的快速建立；第三個方面，對于解決目前一些房地產公司流動性的問題也會有積極作用，而房地產行業整體回暖對地方經濟的拉動，或者對于整個行業的發展也會起到積極作用。” 除了消化存量商品房，存量土地也是需要妥善處置盤活的一大重點。自然資源部表示，準備出臺政策，支持企業優化開發、促進市場流通轉讓，同時支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，幫助企業解困。這些土地收回、收購以后，可用于建設保障性住房等。下一步，有關部門將從資金、稅費等方面出臺配套支持政策。 溫彬：“很多房企很大的一塊存貨是體現在土地方面，前期買入的土地因為各種原因閑置下來沒有開發，這一次專門針對這些土地采取相應措施。無論是由政府收購，還是在土地二級市場進行流轉，或者是將來跟其他開發商聯合開發，都會使房地產開發企業自身的經營能力、資金能力提升，同時更重要的是加快土地資源的周轉，提高土地資源的使用效率，這一塊也是下個階段工作的重點方向。” 房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。新一輪穩地產、去庫存政策“組合拳”對房地產市場回暖到底會有多大提振作用，還有待觀察評估。但可以肯定的是，系列政策的用意是為了穩定房地產市場，而不是要去過度刺激它，更不是鼓勵投機。讓住房回歸居住的本質，讓人民住上高質量、合心意的好房子，才是房地產行業行穩致遠的關鍵。 |
