東百集團(600693)物流地產布局再下一城 成功收購天津核心用地
東百集團公告：子公司平潭信眾擬以人民幣4.8 億元受讓中銀地產名下位于天津市寧河區潘莊工業區目標宗地以及在該宗地上建設的目標房產，目標資產由中銀地產完成后續開發，取得完整房屋權屬證書后過戶至平潭信眾名下。目標宗地占地面積21 萬平方米，規劃建筑面積13.6 萬平方米。按照交易金額4.8 億元和規劃建筑面積13.6 萬平方米計算，此次天津所獲地產拿地和房產建設成本一共3521.9 元/平方米。 簡評：公司自今年3 月拉開物流地產開拓序幕后，持續在廣東省、北京市、天津市等核心物流地段拿地，現公告用地具體分布為：廣東佛山三水工業園區（建設用地20 萬平，建筑面積12 萬平）、廣東肇慶高新區（占地面積23 萬平）、佛山市三水區蘆苞鎮（宗地面積19 萬平）、北京經濟技術開發區（占地面積4.4 萬平，建筑面積5.8 萬平）、天津市寧河區潘莊工業區（占地21 萬平，規劃建筑面積13.6 萬平）。公司拿地穩步推進，而且所獲地產質地優良，印證公司強大拿地能力。 截至目前，公司已公告地塊占地面積合計約87 萬平，今年總開發面積有望達60 萬平米。預計未來公司將持續布局北上廣深等核心城市或其周邊區位，分享當地龐大的物流需求。 對公司的判斷。公司在廣東、北京、天津等核心物流地段持續布局，成立供應鏈管理公司并取得浦發銀行70 億元融資額度支持，物流地產業務轉型加速推進。借助土地+管理團隊+資金三大核心優勢，預計公司未來將快速布局北上廣深等核心市場地塊，僅2016 年即有望達到60 萬平開工面積，三年內或達百萬平米級規模，價值增量和利潤增厚空間較大。公司還可進一步拓展供應鏈金融、設備融資租賃、智能物流空間更為廣闊。 盈利預測。基于地鐵圍堵消除以及擴建完成帶來百貨主業恢復性增長以及蘭州項目收入確認等因素，我們預測公司2016-2018 年歸屬凈利潤（暫不包含物流地產利潤貢獻）分別為2.16 億元、2.88 億元和3.13 億元，對應EPS 分別為0.48 元、0.64元和0.70 元，分別同比增長336.5%、33.5%和8.9%。 公司估值。公司未來1 年價值的主要構成為兩部分：（1）商業+百貨RNAV 價值75.6億元。主要有當前在運營自有物業門店（東百大樓&擴建、東方百貨）合計面積10萬平米，以及蘭州國際商貿中心和福安市東百廣場地產項目；（2）測算智能倉儲價值約44 億元。公司今年有望達到60 萬平開工面積。我們謹慎假設公司未來1 年左右將達110 萬平米設施面積，估算單位增量價值約4000 元/平米，則該部分價值增量將達約44 億元。綜合以上，判斷公司1 年左右目標市值約120 億元，對應13.35元/股的公司12 個月目標價，維持“買入”評級。 風險與不確定性。儲備項目投建及培育進程的不確定性；地產項目結算節奏和金額的不確定性；智能倉儲轉型推進的不確定性。 |
