東百集團(600693)再購東莞用地 物流地產布局持續推進
東百集團公告：全資子公司平潭信正擬以3007 萬元收購廣州剛添100%股權，并向其出借3971 萬元用于收購五礦電工61%股權，收購完成后將通過廣州剛添間接持有五礦電工100%股權。五礦電工擁有東莞沙田鎮6.65 萬平米的工業用地，按3971萬元對應61%股權測算拿地成本約979 元/平方米。 簡評：公司此次收購的地塊位于東莞沙田鎮，處于廣州至東莞、深圳、香港等大中城市發展軸帶的中間和珠三角經濟圈的中心，地理位臵優越，將進一步擴充公司在廣東地區的土地儲備，完善物流覆蓋網絡。 公司自2016 年3 月開啟物流地產布局篇章后，持續在廣東、北京、天津等核心物流地段拿地，現已公告用地包括：廣東佛山三水工業園區（建設用地20 萬平米，建筑面積12 萬平米）、廣東肇慶高新區（占地23 萬平米）、佛山市三水區蘆苞鎮（宗地面積19 萬平米）、北京經濟技術開發區（占地4.4 萬平米，建筑面積5.8 萬平米）、天津市寧河區潘莊工業區（占地21 萬平米，規劃建筑面積13.6 萬平米）、東莞市沙田鎮（占地6.7 萬平米）。公司拿地持續加速推進，且所獲地產質地優良，體現較強資源獲取能力。 截至目前，公司已公告地塊占地面積合計約94 萬平米，2016 年總開發面積約60萬平米；預計未來將持續布局北上廣深等核心城市或其周邊區位，分享當地龐大的物流需求。 對公司的判斷。公司在廣東、北京、天津等核心物流地段持續布局，成立供應鏈管理公司并取得浦發銀行70 億元融資額度支持，物流地產業務轉型加速推進。借助土地+管理團隊+資金三大核心優勢，預計公司未來將快速布局北上廣深等核心市場地塊，2016 年或達60 萬平開工面積，三年內有望達百萬平米級規模，價值增量和利潤增厚空間較大。公司還可進一步拓展供應鏈金融、設備融資租賃、智能物流空間更為廣闊。 維持盈利預測。公司已公告預計2016 年歸屬凈利同比增90%-140%，對應9381-11850 萬元；我們預計2017 和2018 年歸屬凈利潤（暫不包含物流地產利潤貢獻）分別為2.88 億元和3.13 億元，對應EPS 分別為0.64 元和0.70 元（我們將在公司4 月13 日發布年報后更新盈利預測）。 公司估值。公司未來1 年價值的主要構成為兩部分：（1）商業+百貨RNAV 價值75.6億元。主要有當前在運營自有物業門店（東百大樓&擴建、東方百貨）合計面積10萬平米，以及蘭州國際商貿中心和福安市東百廣場地產項目；（2）測算智能倉儲價值約44 億元。公司2016 年有望達到60 萬平開工面積。我們謹慎假設公司未來1年左右將達110 萬平米設施面積，估算單位增量價值約4000 元/平米，則該部分價值增量將達約44 億元。綜合以上，判斷公司1 年左右目標市值約120 億元，對應13.35 元/股的公司12 個月目標價，維持“買入”評級。 風險與不確定性。儲備項目投建及培育進程的不確定性；地產項目結算節奏和金額的不確定性；智能倉儲轉型推進的不確定性。 |
