招商蛇口(001979)2016年年報點評:土地儲備優質 蛇口模式加速推進
事件： 招商蛇口發布2016年年報：公司全年實現營業收入635.7億元，同比增長29.2%，實現歸母凈利潤95.8億元，同比增長97.5%（備考口徑同比增長39%），EPS1.21元，ROE為19.04%；公司擬每10股派現5元（含稅），分紅比例為41.3%。 投資要點： 利潤大增，業績承諾保障盈利持續性：公司盈利大幅增長一方面是由于年內房地產項目結轉收入增長，另一方面，公司通過股權轉讓形式整體銷售“南海意庫夢工場大廈”和“前海灣花園”，產生投資收益進一步推動了凈利潤增加。相較于公司整體上市時2016年扣非后凈利潤承諾的85.85億元，公司實際超額完成4.2%至89.4億元，同時現金分紅比例達到41.3%，以最新收盤價計算的股息率達到2.75%。考慮到2017年公司項目結轉中深圳地區占比的提高有望推升利潤率，結合全年千億銷售目標的制定，公司有望達成103億元的業績承諾。 銷售沖千億，土地拓展聚焦核心城市：2016年公司實現簽約銷售額739.34億元，同比增長28.4%，順利完成650億元的銷售額目標，其中一、二線城市銷售占比達到86%。2017年公司計劃新開工面積765萬平方米，同比2016年增長40%，全年整體可售貨值可達到2190億元，目標簽約銷售額為1000億元。目前公司土地儲備為1826萬平方米（不包括前海區域），其中權益面積為1291萬平方米，一、二線城市土儲占比達到85%，核心城市土地儲備位居行業前列。 蛇口模式加速復制，政企合作取得實質進展：公司年內在深圳前海片區的土地整備及政企合作取得實質性進展，與前海管理局組建股權比例為50:50的合資公司，以主導前海媽灣片區的開發建設，此外簽署了前海灣物流園區土地整備框架協議，確定整備范圍及面積等；產業新城方面獲取通州臺湖園區項目，未來蛇口模式將持續在東莞長安新城、重慶茶園新城等項目加速推廣復制的步伐，拿地方式上將繼續加強合作與并購，多渠道、低成本地獲取項目資源。 資金優勢顯著，設立激勵機制助力成長：盡管2016年公司拿地金額創下新高，有息負債余額升至602億元，但凈負債率仍低至18.4%，遠低于行業平均水平；全年公司綜合資金成本約為4.5%，較上年下降0.39個百分點，繼續在行業內保持較大的資金成本優勢。公司于2016年12月完成了股票期權激勵計劃的首次授予，行權價格為19.51元/股，行權條件針對扣非ROE、扣非凈利潤復合增速、EVA及股價均有要求，并且公司在激勵層面持續探索跟投機制，多重激勵制度并行將有效綁定員工利益，激發國企平臺的成長動力。 投資建議：招商蛇口擁有極為優質的土地儲備，價值重估空間顯著，公司整體上市后三大業務板塊協同發展，蛇口模式加速復制，政企合作取得實質進展，公司在土地獲取方面擁有多重渠道，并且有望借助集團獨特優勢成為雄安新區建設新標兵。我們預測公司2017-2018年EPS分別為1.46元和1.67元，對應PE分別為12.4倍和10.9倍，給予“買入”評級。 風險提示：調控政策導致房地產市場大幅波動風險；前海、蛇口區域土地開發進度低于預期等。 |
