京投發展:銷售符合預期,集團資本運作平臺值得期待
業績釋放實現扭虧。16年前三季度營收15.67億元-28.35%,歸母凈利潤0.98億元(上年同期:-1.29億元)。相比半年報數據,僅三季度營收2.0億元、歸母凈利潤0.59億元,主要得益于非經常性損益(其中收取被處置公司協議借款資金占用費、委托貸款利息0.13億元)。全年業績仍要看主要房地產項目的結算情況,至9月末預收款90.2億元較年初增64%,鎖定一年業績有余。根據年初規劃,全年計劃新開工面積25.54萬方、竣工37.46萬方,截至9月底新開工面積8.80萬方,完成竣工17.59萬方,其中僅三季度竣工15.1萬方,竣工提速為結算作保障。1-9月份簽約銷售額56.67億元、12.93萬方,同比分別下降-23.92%、-38.81%,其中三季度新增簽約額20億元。我們此前推算在售6個項目下半年可售貨值約90億元,按60%-80%去化率,預期全年銷售91-109億元(15全年98億元)。 擬參與競取北京三塊土地資源,潭柘寺項目依托集團此前參與一級開發優勢有望獲得,永豐產業基地項目預計競爭壓力大。今年以來尚無新增項目,10月24日公司董事會通過北京三地塊后續招標或競買議案:1)潭柘寺鎮D3、D4預留產業用地,規劃建面2.71萬方;2)“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊二類居住用地,用地面積8.35萬方,建面13.88萬方,底價38.4億元;3)“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地塊二類居住及零售商業用地,用地面積8.56萬方,建面16.3萬方,底價44億元。后兩塊土地試點采用“限房價、限地價”的方式,起始價分別為2.8萬元/平米和2.7萬元/平米,當價格超上限時將轉為競報企業自持商品房面積(全部作為租賃不得銷售),結果將于11月16日揭曉。 財務狀況繼續改善。9月底資產負債率91%同比下降2pc,扣除預收款負債率62%、凈負債率459%,較上年同期下降229個百分點。貨幣資金34.8億元,超過短債3.3億元,且資產中主要是北京地區物業項目存貨,變現能力強。已發行2期公司債10億元3年期利率5.24%、10億元3年期利率4.98%,上半年加權平均融資成本年化利率8.63%較15年的9.35%略下降。融資成本降低、費用化貸款減少、收回資金占用費收入增加使得財務費用為-0.02億元;期間費用率9.3%下降2pc。 公司基本面逐步改善,而作為大股東京投集團A股唯一資本運作平臺,在軌道交通大發展階段,其重要性和發展空間值得期待。以北京為中心、軌道交通為依托的發展戰略定位清晰,現有項目可保持較高業績釋放,未來軌道物業拓展空間大。后期,配合“一體兩翼”的戰略發展格局,集團有望持續加大對上市公司的支持力度。公司的投資價值及長期發展已被險資認可,在天時地利人和下,仍有繼續吸引穩定戰略投資者的可能,值得關注。RNAV12元/股,預測16-18eps0.35、0.48、0.61元,PE26/19/15倍。維持“強烈推薦”評級。 風險提示:大股東對上市公司支持不及預期;高負債高融資成本。 |
