南山控股(002314)2016年年報點評:地產業(yè)務盈利增強 探索多元化地產
營收小幅增長，地產業(yè)務帶動盈利提高。公司16年營業(yè)收入49.86億元，同比增長2.1%。其中房地產收入36.13億元，占比74%；集成房屋業(yè)務收入5.46億元，同比減少43.23%，占比11%；船舶艙室配套業(yè)務收入5.65億元，同比增加1.55%，占比12%；物業(yè)服務收入0.12億元，同比減少32.66%，占比3%。公司毛利率從2015年24.61%上升至38.34%，主要是由于房地產銷售及租賃業(yè)務毛利率水平提高整體毛利率水平所致。2016年公司房地產毛利率達到43.46%。 項目分布聚焦一線和強二線。公司房地產項目主要聚焦珠三角和長三角地區(qū)的一線和強二線城市，以上海、深圳、蘇州、南通和長沙為主。項目所布局的城市在16年地價和房價輪動上漲。公司在去化方面做了積極的營銷創(chuàng)新工作，引入明源云客手機端和管理軟件，增加拓客渠道，提高銷售管理效率。在開發(fā)節(jié)奏和銷售策略方面，公司順應市場變化積極調整，全年銷售情況較去年有大幅提升。16年公司地產業(yè)務房地產業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額67.5億元，同比上漲76%；合同銷售面積39.4萬平方米，同比上漲7%。均創(chuàng)公司銷售業(yè)績歷史新高。 公司土地儲備聚焦長三角和成渝地區(qū)。16年公司土地儲備布局抓住“長江經濟帶”和“成渝經濟區(qū)”，利用招拍掛、股權收購、舊城改造、合作開發(fā)、一級整理等方式多管齊下加強土地儲備。16年4月，公司在蘇州滸關通過招拍掛的方式獲得住宅地塊，占地面積9.75萬平方米。在創(chuàng)新模式上，公司以增資擴股方式獲得武漢為僑服務產業(yè)園產業(yè)用地；通過簽訂租賃協(xié)議方式，獲得合肥湯池項目D地塊租賃用地2500余畝；通過股權收購方式取得成都西二環(huán)紅牌樓項目180畝的土地一級開發(fā)權。截至16年報告期末，包括公司在長沙、蘇州和南通的土地儲備，公司共計持有待開發(fā)土地面積65.1萬平方米，建筑面積102.56萬平方米，可售貨值超過50億元。 投資建議：維持“增持”。南山控股吸并深基地的重組方案自2016年10月時公告中止，其原因是B股審批流程較為復雜，審批周期長。物流地產業(yè)務納入南山控股房地產板塊還差一步之遙。南山控股自身房地產項目有一定儲備可逐年釋放業(yè)績；集成房屋在2016年11月和中建三局簽訂合作框架協(xié)議之后，可通過資源互補，逐步改善業(yè)績。我們假設吸并方案在17年Q2繼續(xù)推進，Q3完成重組。我們預計南山控股2017年EPS為0.32元每股。南山控股2017年4月19日的收盤價為8.10元每股，對應2017年PE為25倍。參照可比公司，我們給予南山控股2017年30倍值，對應目標價9.60元每股，維持增持評級。風險提示：深基地B吸并方案存在執(zhí)行風險。 |
