MSCI指數概念股榮盛發展(002146)潛在土儲將受益于京津冀一體化發展
投資建議 我們看好公司在京津冀區域的潛在土儲資源價值，以及近兩年銷售和業績的持續高增長，我們上調公司評級至"推薦"，并上調目標價5%至13.37 元，較當前股價有29%上漲空間。理由如下： 深耕京津冀，大量潛在土儲將受益于京津冀一體化發展。公司近三年在京津冀區域，如永清、香河、霸州、張家口等，簽署大量的土地一級開發、產業新城框架協議，簽約區域面積超過240 平方公里（見圖2），公司未來有望通過一二級聯動方式獲取大量低成本土地，并持續受益于京津冀一體化發展帶來的資源價值重估。公司2016 年末未結算口徑土儲2570 萬平米，其中京津冀土儲~800 萬平米，占比超過30%。 2017 年銷售目標將大概率完成。公司2017 年銷售目標650億元，同比增長27%。前1-4 月份銷售額超過200 億元（CRIC數據），銷售面積超過200 萬平米，同比增長超過100%。我們認為，公司主要布局三四線城市，受調控政策的影響較小，在下半年不發生大的趨勢性變化前提下，公司將大概率完成全年銷售目標。 毛利率走勢將穩步提升。公司去年銷售均價約8500 元/平米，今年1-4 月均價已達到1 萬元/平米，而近兩年平均土地成本和建安成本較為平穩，16/17 年的銷售毛利率呈上升態勢，再結合公司近兩年預收賬款和銷售回款情況（見圖3），我們預計公司17/18 年業績仍將維持快速增長。 估值處于較低水平。公司當前股價對應2017 年市盈率僅8.3倍，明顯低于我們覆蓋公司的平均12.4 倍水平，也低于公司過往3 年的估值中樞9 倍水平。當前股價較NAV 折讓31%，也超過了覆蓋公司平均折讓26%的水平。 我們與市場的最大不同？公司潛在土地儲備受益于京津冀一體化發展，且業績增速有望超預期。 潛在催化劑：銷售和業績表現超預期；雄安新區建設加速推動。 盈利預測與估值 我們上調公司2017/18年盈利預測7.9%/9.6%至1.25元/1.46元，公司當前股價對應2017/18 年市盈率8.3 倍/7.1 倍，較最新NAV折讓31%，我們上調公司評級至"推薦"并上調目標價5%至13.37元。 風險 樓市調控政策繼續向三四線蔓延。 |
