MSCI指數概念股保利地產(600048)和者筑善 一主兩翼
估值低廉，維持"買入"評級 ⑴絕對估值：①加權平均資本率WACC取11%，暫不考慮"兩翼"業務及2017年新增房地產項目價值，并假設2017-2021未來五年房地產銷售簽約均價接近但不高于2016年均價、2020年房地產簽約額達5000億元，得出RNAVPS（每股重估凈資產）為18.01元，較當前股價有86.1%的空間；②假設WACC飆升至15%，未來五年銷售均價比2016年暴跌31%，RNAVPS為9.68元，與當前股價相當。 ⑵相對估值：預計2017-19年EPS分別為1.16/1.5/1.88元（PE8.35/6.5/5.1）。選取A股地產板塊市值最大的其他4家房企（萬科、綠地、招商蛇口、華夏幸福）與保利地產比較，這4家公司2017年平均動態PE為11.93，若按該倍數市盈率對保利地產估值，對應股價為13.83元，較當前股價有43%的空間。 ⑶投資建議及評級：2017-2019年PE為8.3/6.5/5.1。在A股的千億市值房企中，保利地產PB、PCF及2017動態PE最低，PS第二低，而單位市值未分配利潤最高，P/RNAV僅0.537。估值低廉，維持"買入"評級。 房地產支柱地位毋庸臵疑、市場容量巨大，龍頭房企將受益行業集中度提升 ⑴行業支柱地位毋庸臵疑：2016年中國房地產業增加值占GDP比重達6.47%，創歷史新高，但對標發達國家仍有一倍以上的增長空間；房地產投資對GDP拉動作用顯著，根據國信宏觀研究成果：商品房銷售面積累計同比增速每增加9.5%，GDP提高0.1%，房地產業對GDP的拉動及貢獻率在三大產業中排行前列，對經濟的直接影響作用較大；⑵行業市場容量大：經測算，商品住宅仍具備210萬億元的市場空間；⑶龍頭房企將受益于行業集中度提升：參考國外經驗，龍頭房企的行業集中度具備一倍以上的提升空間。 紅色基因、龍頭風采，已受長線資金青睞 ⑴軍旅出身、紅色基因、背景雄厚：控股股東保利集團于1992年經國務院、中央軍委批準組建，實際控人為國務院國資委；大股東"五業并舉、多元發展"，業務遍布全球100多個國家及國內100余個城市，位列世界500強；⑵龍頭風采盡顯：已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋57個城市的全國化戰略布局，擁有292家控股子公司，產品系列豐富，營收、利潤、資產規模等指標常年位居行業前3，銷售額常年位居行業前5；⑶已受證金、險資等長線資金青睞：證金已增持至3.39%，匯金持股1.52%；泰康持股5.31%。 受益央企改革紅利，核心競爭力強，資源稟賦優異 ⑴有望持續受益央企改革：國有企業是黨和國家最可信賴的依靠力量，公司作為央企地產龍頭勢必受益于中央做大做強國有企業、深化國有企業改革的劃時代偉大戰略； ⑵強者恒強，競爭力突出：①管理能力強、品牌影響力高，三級管理模式提高了管控能力和開發效率，連續七年獲評"中國房地產行業領導公司品牌"；②無論在行業繁榮期還是降溫期，公司銷售多能跑贏行業，2007-2016年簽約銷售額年均復合增長32%，大幅超越行業13.5%的復合增長率；③市占率隨行業集中度提高而穩步上升；④融資規模及成本極具競爭優勢，2016年末有息負債綜合成本為4.69%，連續3年下降； ⑶資源稟賦優異：①土儲豐富，2016年末在建、擬建項目361個，待開發面積6344萬平方米，其中一、二線城市占比約為68%，可滿足未來2-3年開發需求；②城市集群戰略持續深化，現已覆蓋珠三角、長三角、環渤海、中部、西南主要經濟圈的68個城市，形成了以穗京滬為核心，以周邊城市協同發展的城市群格局。 兩翼業務已逐步成型，粵港澳大灣區的顯著受益者 ⑴社區消費服務及房地產金融兩翼業務已逐步成型：物業公司2016年完成市場化外拓約1500萬平方米，商業運營實現多個項目市場化管理輸出，養老產業落地"三位一體"戰略；2016年末房地產基金管理規模已近600億元，小額貸款業務規模達4.93億元；⑵粵港澳大灣區進入國家戰略層面：公司在大灣區核心城市擁有1600萬方土地儲備，預計隨著大灣區發展戰略的不斷推進，公司將持續受益。 風險 若調控矯枉過正導致行業基本面超調，而政策又不適時放松。 |
