深振業A(000006)前瞻深耕大灣區 特區國改可期
【2017-07-05】 投資要點： 1.受益深圳國改預期強，地產資源整合第一標的：房地產是深圳國改"一體兩翼"產業布局目標重要部分，目前深圳國資委地產業務結構分散、單體規模不高。為增強行業競爭力、打造標桿房企，資源整合勢在必行。地產業務6個上市平臺中，從持股比例和結構、資產和業務規模、項目儲備規模、業務集中度等綜合考慮，深振業A最具整合平臺優勢；國資委大比例增持維護控股權、天健集團已啟動混改、深深房A已開展和中國恒大重組進程，均增強公司作為地產開發整合平臺預期。 2.銷售快速增長，業績重回增長軌道：布局城市樓市回暖、錦薈Park2015年入市，公司銷售加速增長，2016年權益銷售面積和金額分別為51.2萬平和69.6億元，分別同增42%和51%。錦薈Park2016年初步結算25%，貢獻投資收益4.6億，大幅增厚凈利。業績保障度提升至50.4%、錦薈Park逐步結算、廣鋼新城項目即將入市，公司業績繼續增長可期。 3. 土儲優質，低成本保障高毛利：布局深圳、廣州、東莞、天津、長沙、西安、南寧、惠陽、汕尾9城。權益可售面積220.7萬平、貨值410.5億，分別保障5.9年和6.1年業績。嚴控拿地成本，當前土儲綜合樓面價僅2511.8元，對應綜合房價16042.0元，土地房價比僅15.7%，估算綜合毛利高達49.3%。 4.布局前瞻，區域紅利顯著：持續深耕惠州，惠陽可結算建面73.7萬平，綜合成本僅331元。惠陽毗鄰深圳，是粵港澳大灣區核心受益城市，2016年房價破萬，土地增值紅利顯著。首家進駐深汕合作區深圳市屬房企，2016年3月以樓面價393元獲21.7萬平土儲，項目已開工，享受深圳副中心建設紅利。 5.盈利和償債能力均大幅改善：2016年銷售凈利率大幅回升至23.9%，帶動ROE攀升至歷史較高水平16.6%。優質項目逐步結算，投資收益和高ROE持續可期。融資成本和有息負債穩中有降，三費比率有望繼續下降。回款增加償還借款，2016年償債能力大幅改善：扣除預收款資產負債率、凈負債率分別下降至48.2%、27.2%，處于行業低位。 盈利預測與估值：業績持續增長可期，安全邊際充足 預計2017-2019年EPS分別為0.82、1.00和1.34，對應當前股價PE分別為11X、9X和7X。參考可比公司估值水平以及公司業務狀況，給予公司17年15倍PE，對應股價12.3元。公司每股RNAV8.73元，同時受益大灣區和深圳副中心，土地增值紅利顯著，奠定安全邊際。維持公司"強烈推薦"評級。 風險提示： 公司布局城市樓市超預期回落；房地產政策超預期收緊；公司業績不及預期；深圳國改推進不及預期 |
