上實發(fā)展(600748)堅守地產(chǎn)主業(yè) 多元化升級提升估值
【2017-11-27】 公司是上海市窗口企業(yè)上實集團旗下重要的地產(chǎn)開發(fā)平臺之一。2003 年2月，公司借殼上市，公司控股股東是控股48.60%的上實控股（00363.HK），實際控制人是上實集團，上海市國資委間接控股比例合計達36.15%。1981 年7月在香港成立的上實集團是上海市國資委全資控股的實力最強的香港窗口企業(yè)，旗下?lián)碛猩蠈嵖毓桑?0363.HK）等5 家境內(nèi)外上市公司和850 家成員企業(yè)。2016 年底，上實集團總資產(chǎn)達3100 億港元，營收達1650 億港元。目前，上實集團確立了"融產(chǎn)結(jié)合"發(fā)展戰(zhàn)略和"1+4+X"產(chǎn)業(yè)布局。 公司確立了"堅守主業(yè)、適度多元"發(fā)展戰(zhàn)略，努力成為房地產(chǎn)綜合集成商。公司主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，即以中高端住宅開發(fā)為主，兼顧商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及運營，適度增加優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資源和擴展物業(yè)管理規(guī)模。同時，在金融地產(chǎn)（青島啤酒城項目）、文化地產(chǎn)（虹口北外灘項目）、養(yǎng)老地產(chǎn)（崇明東灘長者社區(qū)）、共享空間（WE+）等領域?qū)崿F(xiàn)主業(yè)升級。房地產(chǎn)主業(yè)堅持以上海為核心的"1+3"戰(zhàn)略布局。即以上海為核心，形成長三角、青島為中心的環(huán)渤海和成渝為中心的西南片區(qū)的3 個深耕區(qū)域。2017 年上半年，公司開發(fā)性地產(chǎn)儲備合計權(quán)益建面399.7 萬平，自持物業(yè)合計權(quán)益建面33.0 萬平。近年來，公司營業(yè)收入躍上新臺階。2011-2014 年之間，公司營收在30 多億元。2015-2016 年，公司分別實現(xiàn)營收66.2 億元、64.9 億元。目前，公司主營業(yè)務分為地產(chǎn)銷售、房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理和工程項目。2017 年上半年，公司實現(xiàn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入16.5億元，同比增加73.5%，實現(xiàn)租賃收入1.01 億元，同比增加11.0%。 市場期待公司與上實城開同業(yè)競爭問題解決。2011 年，上海上實將63.65%公司股權(quán)轉(zhuǎn)至上實控股，由此形成后者旗下H 股上實城開（00563.HK）和A股上實發(fā)展（600748.SH）間的同業(yè)競爭。2017 年7 月，公司同意再延期2 年解決。上實發(fā)展和上實城開間的地產(chǎn)儲備（432.7 萬平和462.3 萬平）和權(quán)益凈增加值（204.2 億元和195.5 億元）及公司NAV（309.1 億元和301.4 億元）比較接近，但2017 年11 月22 日市值卻相差較大（114.7 億元和69.1 億元），即相似情況下A 股估值相對H 股更有優(yōu)勢。 投資建議：地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，市場期待同業(yè)競爭解決，首次給予"買入"評級。公司是上實集團旗下重要的地產(chǎn)平臺之一，擁有土地權(quán)益建面432.7 萬平，同時努力拓展地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈（金融地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等）。預計公司2017-2018 年將實現(xiàn)EPS 是0.35 元和0.46 元，對應RNAV 是16.76 元。目前市場期待公司解決同業(yè)競爭問題，以及公司創(chuàng)新業(yè)務的拓展，從謹慎角度，我們參考同行業(yè)相關公司估值水平，取2017 年動態(tài)22 倍PE 對應的7.7 元/股作為目標價，首次給予"買入"評級。風險提示：公司面臨地產(chǎn)多元化拓展不順、非住宅類產(chǎn)品銷售和租賃困難的風險。 |
