華夏幸福：以銷定產 持續跑贏市場
研究機構：平安證券 撰寫日期：2014-07-15 事項：華夏幸福發布2014年4-6月銷售簡報，二季度實現整體銷售額133.1億，同比增長49.1%，上半年累計銷售額242億，同比增52%。 平安觀點： 以銷定產，銷量持續高增長。盡管目前行業大環境仍處于調整期，但公司較快的周轉速度(拿地到預售約7-8月)，可保障公司以銷定產靈活調節推盤量，銷量持續大幅跑贏市場。二季度公司實現銷售額133.1億，銷售面積153.7萬平，同比分別增長49.1%和86.0%。扣非后銷售額111億，同比增長64.8%。分區域來看，傳統的廊坊、固安、大廠合計貢獻銷售面積115.2萬平，占比達74.9%。受產品結構調整影響，二季度剔除園區回款后平均售價7217元/平，環比一季度下降23.6%。上半年公司累計銷售額242億，同比增52%，完成全年500億目標的48.4%。扣非后銷售額194.4億，同比增56%。其中產業園區住宅均價7720元/平，城市住宅銷售均價8757元/平，環比2013年全年分別下降12.3%和上漲20.6%。考慮公司環北京區域近80%的購房者來自北京，隨著京津冀一體化戰略的推進，首都人口的外溢為公司環北京項目提供充足的客源，完成全年500億銷售目標為大概率事件。 拿地大幅放緩，單季結算面積大幅回升。受市場大環境低迷影響，公司上半年拿地大幅放緩，新增項目建面172.5萬平，同比下降41%。需支付地價33.7億，為同期銷售金額的17.3%，較2013年均值(27.9%)下降10.6個百分點。平均拿地樓面價1988元/平米，較2013年拿地樓面價上升77.8%，地價上升主要因固安科學大道及東方街地塊、無錫地塊價格較高抬升均價(均價3000元/平米)。從新增項目區域來看，上半年首次進入嘉善。受結算周期影響，二季度結算面積較一季度(7.1萬平)大幅回升至71.4萬平。上半年累計結算面積78.5萬平，按公司8000元/平的售價估算，可貢獻營收62.8億，為去年上半年總營收的71.5%。 園區拓展與升級雙雙加速。截止目前，公司年內簽訂各項新園區擬合作開發協議7個，其中新拓展園區6個(文安為原園區簽訂新協議)，累計開發園區數達25個。同時園區的質量、規模均有較大提升。房山、保定、任丘的委托面積均在上百平方公里以上，園區首次布局北京。上半年公司積極推進“四港一基地”戰略，與工信國際(4月)、航天信息科技院(5月)、清華大學中試孵化基地戰略合作(5月)等相繼簽訂合作協議，進一步拓寬產業園區招商引資企業的寬度、提升園區對企業的吸引力。 維持公司“推薦”評級。預計公司2014-2015年EPS分別為2.77元和3.89元，當前股價對應PE分別為9.0倍和6.4倍。公司業績、銷量穩健增長，且將持續受益京津冀協同發展帶來的政策發展機遇，維持公司“推薦”評級。 風險提示：政策調控加緊帶來的銷售不及預期風險。 |
