金地集團(600383)調研簡報:土儲充足擴張堅決 靜待業績兌現
一、事件概述 近期我們對上市公司進行了調研，與公司管理層就經營情況和未來發展進行了深入溝通。 二、分析與判斷 受推盤節奏影響，2018年1-2月銷售有所下滑 2018年2月金地集團實現簽約面積25.9萬平方米，同比下降38.60%；實現簽約金額45.9億元，同比下降46.22%。2018年1-2月公司累計實現簽約面積73.0萬平方米，同比下降12.69%；累計簽約金額127.0億元，同比下降21.09%。銷售有所下滑的原因主要是受公司推盤節奏影響： （1）公司項目主要位于一二線城市，受到限購限貸等政策壓制力度較大，貸款放款較慢，導致部分已收到銷售款的項目由于尚未完成網簽備案無法計入銷售口徑，影響了統計出來的銷售金額； （2）1-2月是傳統淡季，因此公司制訂的推盤計劃略低，總貨量仍然是以下半年為主，相信銷售數據會逐漸有所改善。 可推貨值充裕，全年銷售無憂 根據我們測算，公司2018年預計可新推貨值約2500億，疊加存貨500億，2018總計可售貨值約3000億，充裕的貨值為公司今年的銷售業績繼續增長打下了堅實基礎。 我們根據公司公告進行統計，金地集團2017年新拿地主要位于一二線城市（建面占比近90%），在我國城鎮化進程進入新階段，都市圈效應逐漸顯現的背景下，一二線城市住房需求有較為強力的支撐；同時考慮到目前一二線調控政策已經非常嚴厲，繼續收緊的可能性不大，且近幾個月來部分二線城市已開始變相放松限購，我們認為公司全年去化率能保持與17年相近的水平，即70%左右。 業績結算：毛利率創近年新高，項目權益比例提升，未來業績可期 2017年前三季度，公司實現營業收入209.11億元，同比下滑18.27%；實現歸母凈利潤22.69億元，同比增長32.32%。公司2017前三季度營收出現一定下滑，一方面是結轉節奏導致，另一方面是因為公司小股操盤（占有項目公司部分股權，不并表，但負責操盤）項目較多且營業收入不并表。 2017年以來，公司拿地權益比例逐漸提升（根據公司半年報，新拿項目平均權益比例約為71%），同時前三季度公司毛利率達到34.57%，同比上升5.29個百分點，創出五年以來新高，前三季度已售未結項目毛利率也大致在35%左右。隨著這些高權益比例項目逐步進入結算期，以及公司毛利率的提升，我們認為金地集團在18、19兩年將步入業績釋放期，增長潛力較大。 加大拿地力度土地儲備充足，堅持深耕一二線戰略 2017年全國房地產市場仍然保持了較為火熱的局面，公司也開始在土地市場發力，拿地力度大幅提升。根據克而瑞拿地排行榜的數據，2017年公司拿地建面896.7萬平，同比大增68.20%；拿地總價803.2億元，同比大增101.30%。拿地銷售比方面，2017年公司拿地面積/銷售面積達到116.96%，拿地總價/銷售金額達到57.04%，雙雙創下2013年以來的新高，彰顯出公司較為堅決的擴張戰略。 根據我們測算，公司目前總土地儲備大約3000萬方，其中一二線城市占比達到80%，未來仍將堅持深耕一二線城市的大方向。但公司也適當加大了對位于幾大核心都市圈中的三四線城市的布局，2017年新進入重慶、海口、滁州、成都、太倉、常熟、徐州、惠州、鎮江等城市，以擴大業務版圖，分散銷售風險。 我們認為，由于近期土地市場熱度有所降溫，2018年地價相比往年有更多的機會，公司18年大概率將會繼續加大拿地力度。除數量之外，公司對于項目質量也有一套嚴格的審核制度，確保項目的優質性。 多樣化融資渠道疊加低融資成本，夯實未來發展基礎 金地集團融資渠道較為多樣化，包括公司債、中期票據、超短融等，同時金地可以通過港股上市平臺金地商置發行境外債融資，對于優化公司財務費用具有積極影響；公司綜合融資成本也較低，2017上半年融資成本4.48%，優于大部分房企，下半年有所上升，2017年全年綜合融資成本大概4.8%左右。 公司2017年三季度凈負債率僅為40.1%，低于大多數房地產企業，未來加杠桿空間充裕，有較大的擴張空間，發展潛力較大。 三、盈利預測與投資建議 金地集團是傳統房地產領軍企業，公司17年后發力擴張，加大拿地力度，堅持深耕一二線城市的戰略，預計18全年可售貨值可達約3000億，充裕貨值配合一二線城市項目高去化率夯實全年銷售業績。公司近年來毛利率不斷提升，財務結構健康，多樣化融資渠道疊加低融資成本助力公司未來發力擴張。公司自上市以來盈利穩定增長、現金分紅比例較高。我們預計公司17-19年EPS分別為1.50、1.74和2.39元，對應PE為8.2、7.1和5.1倍，可比A股上市公司平均PE約13.8倍，公司17年PE最高值、中位值、最低值分別為14.3倍、8.0倍、7.2倍，給予公司強烈推薦評級。 四、風險提示： 房地產調控進一步收緊；銷售不及預期 |
