【2018-12-07】上海臨港(600848)擬189億購入漕河涇開發(fā)區(qū)資產 科創(chuàng)產業(yè)布局進一步完善業(yè)績增長可期 上海臨港12月5日發(fā)布公告稱,公司擬向漕總公司發(fā)行股份及支付現金購買其持有的合資公司65%股權、高科技園公司100%股權及科技綠洲公司10%的股權,向天健置業(yè)、久壟投資、莘閔公司、華民置業(yè)及藍勤投資發(fā)行股份購買其持有的南橋公司45%股權、雙創(chuàng)公司15%股權及華萬公司55%股權,并募集配套資金不超過60億元。公司表示,通過此次交易,上市公司的現有土地資源儲備將進一步增加,有利于上市公司進一步集聚優(yōu)勢資源、提升行業(yè)地位,推進在上海產業(yè)園區(qū)的戰(zhàn)略布局。 公告顯示,本次交易作價合計為189億元,其中,以現金方式支付對價27.93億元,以股份方式支付對價161.06億元,股份發(fā)行價格為20.68元/股,發(fā)行股份數為7.79億股。 從交易方案來看,上海臨港此次交易標的的核心是漕河涇經濟開發(fā)區(qū)相關資產。據了解,漕河涇開發(fā)區(qū)是全國國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)中經濟總量大、對區(qū)域經濟貢獻度高、高新技術產業(yè)最為密集的開發(fā)區(qū)之一,也是全國國家級開發(fā)區(qū)中發(fā)展速度較快、技術含量較高和經濟效益較好的開發(fā)區(qū)之一。2015年11月,上海市委、市人民政府通過《關于加快建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的意見》(滬委發(fā)〔2015〕7號),提出要建設各具特色的科技創(chuàng)新集聚區(qū),聚焦漕河涇等重點區(qū)域,打造創(chuàng)新要素集聚、綜合服務功能強、適宜創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的科技創(chuàng)新中心重要承載區(qū)。2017年度,漕河涇開發(fā)區(qū)在上海市2.27‰土地面積上,年創(chuàng)造全市3.76%的GDP,在行業(yè)中處于領先地位。 目前漕河涇開發(fā)區(qū)已形成以電子信息為支柱產業(yè),新材料、生物醫(yī)藥、航空航天、汽車研發(fā)配套、環(huán)保新能源為五大重點產業(yè),現代服務業(yè)為支撐產業(yè)的產業(yè)集群。 上海臨港相關人員表示,漕河涇開發(fā)區(qū)作為上海建設全球科創(chuàng)中心的重要承載區(qū),此次資產重組臨港集團將漕河涇開發(fā)區(qū)核心資產置入上市公司,通過資本市場進一步集聚資金、科技、創(chuàng)新、產業(yè)和服務資源,凸顯體制機制優(yōu)勢,加快區(qū)域建設和發(fā)展,為上海建設全球科創(chuàng)中心作出貢獻。 公告顯示,此次標的資產采用資產基礎法作為評估方法,注入資產評估值合計199.98億元,對應靜態(tài)市盈率和市凈率分別為28.98倍和4.51倍。考慮合資公司及高科技園公司利潤分配,注入資產的交易作價為189億元。 此次上海臨港收購的標的公司主要系以園區(qū)物業(yè)租賃業(yè)務為主,注入資產2017年利潤主要來源于租金收入。對比2015年至今上市公司收購的主要從事物業(yè)租賃標的案例來看,此次估值對應的市盈率與市凈率處于中游水平,也低于可比交易的市盈率均值(39.43倍)和市凈率均值(6.01倍)水平。 同樣值得關注的是,此次重組擬注入的漕河涇園區(qū)資產中投資性房地產對應的每平米物業(yè)評估均價約為1.5-1.8萬元/平米(系指可出租物業(yè)單價),而同區(qū)域辦公物業(yè)市價水平約2-4萬元/平米,此次評估充分考慮了標的公司經營風險,物業(yè)評估單價與市場價格水平而言較低,估值處于合理范圍。 另外,上海臨港最新公布的交易方案增加了標的資產的業(yè)績承諾。根據公告,漕總公司下屬擬注入資產中按假設開發(fā)法、收益法評估的物業(yè)資產在2019、2020、2021年的業(yè)績補償期限內進行業(yè)績承諾及補償安排,漕總公司承諾上述資產在業(yè)績補償期內累計實現的歸屬于母公司的凈利潤不低于18.76億元。 上述業(yè)績補償金額主要基于合資公司、高科技園公司及科技綠洲公司未來三年內的園區(qū)產業(yè)載體租金收益,根據預測的各年租金收益合計得到漕總公司承諾實現的累計歸母凈利潤。除租金收益外,合資公司、高科技園公司及科技綠洲公司匯總模擬主體還有部分物業(yè)銷售收益及其他業(yè)務收益。根據本次重組審計機構出具的報告,2017年合資公司、高科技園公司、科技綠洲公司匯總模擬主體的毛利為16.14億元,其中房屋租金的毛利占當期匯總模擬主體毛利的58.90%,房屋銷售毛利占當期匯總模擬主體毛利的33.52%。 本次交易完成后,上市公司2017年度基本每股收益將由0.37元/股增至0.58元/股,2018年1-6月份基本每股收益將由0.14元/股增至0.38元/股。“上海臨港及本次重組的交易對方漕總公司對標的資產未來發(fā)展和盈利能力具備充分信心”,上述負責人說。考慮到漕河涇園區(qū)發(fā)展成熟,區(qū)位優(yōu)勢突出,作為成熟地段工業(yè)研發(fā)樓,未來具備較為客觀的產業(yè)園區(qū)載體租金收益增長率,注入上市公司后將進一步提升上市公司盈利能力。 【2019-03-29】上海建工(600170)2018年年報點評:Q4業(yè)績增長大幅提速 經營穩(wěn)健高分紅 利潤受計提減值影響，房地產業(yè)務實現高增長 2018年公司實現營收1705.46億，同比增長20.03%；實現歸母凈利潤27.80億，同比增長7.56%，凈利潤增速放緩主要是由于應收賬款和部分可供出售金融資產計提減值等因素所致，扣除非經常性損益后凈利潤增速達到27.88%。2018年建筑施工業(yè)務新簽訂單3037.12億元，同比增長17.68%；房地產業(yè)務增速亮眼，取得營業(yè)收入229億元，同比增速達到100.60%。 毛利率有所提升，現金流保持凈流入 公司2018 年ROE為10.71%，與2017年同期基本持平。毛利率為11.25%，同比提升0.78pct，毛利率提升主要是由于高毛利率的房地產業(yè)務占比的提升；凈利率為2.01%，同比提升0.05pct。期間費用率為7.09%，同比下降0.47pct；其中管理費用率下降0.30pct至5.87%，財務費用率下降0.19pct至0.81%，銷售費用率提升0.02pct至0.41%。資產負債率為83.65%，同比下降0.84pct；總資產周轉率為0.83次，同比提升7.79%，應收賬款周轉率為7.68次，同比提升1.45%，償債能力和營運能力均有顯著提升。現金流繼續(xù)保持凈流入，全年實現經營性凈現金流23.96億，經營性凈現金流/營業(yè)收入為1.40%。 Q4業(yè)績增長大幅提速 公司2018Q1、Q2、Q3和Q4分別完成營收310.75億、472.15億、371.20億、551.35億，同比增長16.44%、19.19%、11.61%、29.66%；實現凈利潤6.77億、8.44億、5.33億、9.69億，同比增長31.01%、-0.73%、-15.98%、41.99%。四季度公司的業(yè)績增速有大幅的提升。 省外市場業(yè)務占比逐年提升，2018年繼續(xù)保持高分紅 在“全國化”戰(zhàn)略的推動下，公司上海以外市場訂單的占比逐年提升，2018年達到41.62%，同比提升1.16pct。公司近十年來業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，從股息率上看公司也是近幾年建筑行業(yè)中分紅比例最高的。根據公司2018年利潤分配預案，股息率達到3.7%，依然保持在較高的水平。 盈利預測與投資建議：預計公司19-21年EPS為0.38/0.48/0.60元，PE分別為9.6/7.6/6.1倍。維持“買入”評級。 風險提示：應收賬款壞賬，固定資產投資放緩，政策力度不及預期等。 |
