中弘股份(000979)千億財技還原:左手手游 右手囤地
7月25日晚間中弘股份宣布進軍手游業，第二日便收獲了漲停板，市值暴增8億，一度成為市場焦點。近日中弘股份又拋出30億元的定增方案，擬投入到填海人工造島的旅游地產項目。在中弘股份的資本餅圖中，30億加碼旅游地產，5億投資手游，旅游地產和手游業務是怎樣相互騰挪的？據21世紀網了解，旅游地產項目被中弘股份規劃為其未來實現長期可持續發展的目標，而進軍手游業務亦為旅游地產發展進行服務。
但21世紀網梳理發現，旅游地產項目進展并沒有中弘股份預想的順利。在其10個旅游地產項目，有8個仍處在規劃設計階段，其中包括2011年中弘股份擬開發的第一個旅游地產項目。
據公開資料初步統計，上述項目建成需要超過千億的資金，而對于自有資金不超過10億的中弘股份來說，無疑是在畫餅。中弘股份也坦承，上述諸多項目面臨一定的資金周轉風險，并可能影響該項目后續開發進度。
左手手游
在手游概念炙手可熱之期，與網絡及手機游戲業務毫不沾邊的中弘股份也開始進軍手游業務。資料顯示，中弘股份的主營業務為房地產，2012年度該公司在房地產行業的收入占全部營業收入比例高達99.7%，
中弘股份宣稱發展手游業務，目的是為了更好地推廣及服務于公司規劃的旅游文化地產項目。但這樣的說辭被業界認為太牽強。
不管初衷如何，前景如何，這買賣很劃算，進軍手游的消息收到立竿見影之效。
在7月25日晚間中弘股份宣布要進軍手游業，第二日，中弘股份開盤即呈"一"字漲停，報8.79元，為今年2月份以來新高。按照中弘股份10.12億股的總股本計算，該公司總市值一天便暴增8.1億元。
隨后，依靠手游概念，中弘股份股價也一直飆漲。
8月6日，中弘股份宣布與唐杭生團隊合作成立杭州威震江湖網絡有限公司，未來3年內將投入資金約5億元高調進入手游業。
受此重大"利好"消息影響，中弘股份8月7日強勢漲停。在8月9日創出每股10.36元的股價新高后，機構席位即以9.02元的價格甩賣5000萬股，獲利4.51億元。
而中弘股份其大股東中弘卓業也一路借勢瘋狂減持。8月19日、8月28日中弘卓業兩次通過大宗交易分別減持5050萬股及9600萬股，交易價格分別為每股8.01元、4.12元，兩次共套現8億元。
編輯注:離島免稅讓海南這個3.5萬平方公里的島嶼再次被聚焦，也給當前低迷的樓市注入了一針"強心劑"。從長遠看，國際旅游島基礎設施的建設將因此提速。
右手囤地
在2011年中弘股份進軍旅游地產時，便有證劵分析師指出中弘股份現金流量少，不足以持續地進行旅游地產項目開發建設，并認為中弘股份在講旅游地產新商業故事的時候，應該注意節奏和分寸。
21世紀網根據中弘股份公開資料初步統計發現，從2011年10月至今，中弘股份共有10個項目，其中8個項目處在規劃設計階段，只有2個在建設中。
據資料獲悉，在建的御馬坊度假村項目需投資100億、云南西雙版納路南山旅游度假項目投資規模達150億元、山東微山湖國際旅游島項目投資規模不少于100億元、長白山望天鵝度假區項目投資規模150億元、湖北平湖半島旅游度假項目預計投入約100億元、海口市東海岸如意島項目一期將耗資129億，該項目需投資共計500億。再加上其他項目，若都開工，中弘股份至少要有千億資金砸入。
之所以緊鑼密鼓地投資旅游地產項目，中弘股份表示這是應對國家對房地產行業調控的措施，認為旅游度假地產項目將會實現其長期可持續發展的目標。
2011年，在受政策波動最深的房地產行業，商住地產暴利的光環略有褪色。中弘股份2011 年財報顯示，公司實現營業收入18.54 億元，同比下降49.36%；實現營業利潤5.57 億元，同比下降54.14%。
不過，在中弘股份進軍旅游地產之時，中弘股份對其諸多項目的風險提示中都提到，"或面臨一定的資金周轉風險，并可能影響該項目后續開發進度。"
2012年6月29日，中弘股份與北京市平谷區人民政府簽署了《平谷夏各莊新城項目合作框架協議》，協議稱該項目拆遷成本和拆遷完成時間存在不確定性，中弘或面臨一定的資金周轉風險，并可能影響該項目后續開發進度。
2012年4月6日，中弘股份與濟寧北湖新區管理委員會簽署了《濟寧北湖新區古運河改造項目正式協議》、與山東省微山縣人民政府簽署了《微山湖國際旅游島合作開發協議》。其中，微山湖國際旅游島項目三年投資建設規模不低于人民幣50億元。同時稱，由于基金募集存在不確定性，如果募集不到足夠的資金，該項目存在最終無法實施的風險。
事實上，據中弘股份公開資料顯示，在中弘股份與子公司共同出資5.5億合作成立包括山東中弘置業有限公司和微山島旅游開發有限公司的前三天，中弘股份就加速步伐將旗下子公司名下北京朝陽區慈云寺危改小區的部分土地進行抵押向西藏信托貸款6.6 億元。
中弘股份旅游地產項目資金緊繃 旅游資金鏈緊繃
中弘股份的資金風險提示并非是走形式，其財報中也有顯現其資金鏈緊繃跡象。
2013年中弘股份半年報顯示，中弘股份上半年實現營業收入8.49億元，同比下降52.25%；凈利潤2.35億元，同比下降40.51%；而上半年的經營凈現金流同比下降67%，表明其上半年的房地產銷售下降明顯，并且已經對現金流產生了一定的壓力。
據了解，中弘股份2013年度還將對北京平谷區夏各莊新城項目和東四環中弘大廈項目的開發建設，而其現金來源則是為2012年中弘股份貢獻了大部分利潤增長的北京像素項目、海口西岸首府項目、非中心一期項目的剩余房產銷售。
一名長期跟蹤該公司的房地產研究員表示，2013年北京像素項目全部結算后，短期內中弘股份難有新入賬地產項目支持業績持續高成長。
中弘股份的現金流顯得較為緊張，在其負債表示也可以看出端倪。2013年半年報顯示，中弘股份資產負債率為70.24%，合并資產負債表顯示其期初為45.26億，期末則上升為61.09億。在申萬行業分類--房地產開發類共135家的排名中，公司資產負債率排名第59位。
為了不斷地補充資金來源，中弘股份不惜高利率融資。據資料顯示，中弘股份2011年2012年的銀行貸款利率水平在6.4-7.99%水平。但是自2012年4月起，中弘股份已經開始陸續向廈門信托、西藏信托等以10%-15%不等的較高利率進行融資。在2012年三季報中顯示，其財務費用較2011年同比大幅增長134.15%，系本期利息支出增加所致。
中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，多數開發商轉戰旅游地產看中的是項目中的住宅產品能夠快速回籠資金，因其在洽談旅游地產項目時可以在拿地成本和稅收上享有巨大優惠，這樣即可用極少的成本維持旅游休閑配套設施的開發和運營，同時也可以利用住宅來回籠資金獲取大幅利潤。
但從中弘股份涉足的旅游地產項目地產介紹中可以了解到，中弘股份開發的旅游地產項目一半以上是純粹性的旅游地產項目（海口市東海岸如意島項目等除外），項目中沒有住宅產品，有居住性質的只是度假村中的酒店。
在這種情況下，如何解決支撐企業的現金流問題則成了關鍵，因為酒店等產品開發周期長，現金回流慢非常考驗企業的資金鏈。一位金融資產管理人士分析認為。
旅游地產項目前景堪憂
中弘股份旅游地產似乎命運多桀，不僅是受困于資金問題，其很多項目本身也存在諸多問題。上述長期跟蹤中弘股份的研究員表示。
據統計，目前中弘股份共有10個項目，但僅限于拿地，其中只有2個在開始建設，其他8個都在規劃設計階段。而從目前進展來看，其各項目發展前景也堪憂。
美猴王主題公園是中弘股份首次涉足的旅游地產項目，位于北京市懷柔區，這曾被稱作是公司從商業地產過渡到旅游地產的轉型之作，但卻發展不順。
2011年5月底，中弘股份剛與相關企業達成戰略合作協議后，2011年8月國家發改委即出了《關于暫停新開工建設主題公園項目的通知》，該項目即被擱置，至今仍是在規劃設計階段。
中弘股份另一項目海口市東海岸如意島項目，于2012年5月23日以30億元的價格與中國中鐵聯手獲得，也被傳出因資金不到位受挫等情況。
2013年9月13日，中弘股份又拋出30億元的定增方案，擬投入到填海人工造島的如意島旅游地產項目，試圖解決資金缺口問題。據悉，海口市東海岸如意島項目共有三期，一期將耗資129億，若要完成該項目需投資共計500億。
在這30億元的資金能夠起到多大的作用尚未定論同時，該項目發展前景還堪憂。
有業內人士分析，作為一個投資數百億、第一期建設時間就長達三年的地產項目，其成功的關鍵在于當地的房地產市場能否持續興旺。
但在海南省旅游地產熱潮之下，大量的資本涌進當地房地產市場，似乎已經導致了地產市場的過度透支。尤其是海口市公布了房地產限購政策以來，海口商品房成交一直呈現下滑的趨勢。據統計，9月初第一周海南樓市成交繼續在千套以下徘徊，跌破8月以來最低成交，海口市9月第一周的成交量僅有7套。
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